Investissement Malraux : les avantages de la VIR

Fiscalité Fiche Pratique 0

La vente d’immeuble à rénover offre les mêmes réductions d’impôt que le Malraux classique mais allège la taxation de la plus-value à la sortie. Explications.

Reuters

Le Malraux est un outil patrimonial particulièrement intéressant pour les contribuables aisés. En investissant dans des immeubles classés à rénover, les travaux réalisés donnent en effet droit à une réduction d’impôt qui peut atteindre 30% de l’enveloppe de rénovation.

Mieux encore, ce dispositif reste en dehors du plafonnement des niches fiscales et il a fait l’objet d’améliorations pour 2017. La principale concerne l’assiette de travaux. Auparavant, elle était limitée à 100.000 euros par année fiscale. Désormais, il est possible de crever ponctuellement ce plafond puisque l’enveloppe est limitée à 400.000 euros sur quatre ans.

Concrètement, il y a deux manières de réaliser un investissement Malraux. Dans la version classique, l’investisseur achète le foncier et prend en charge la réalisation des travaux. L’autre voie s’appelle la VIR (vente d’immeuble à rénover). Il s’agit d’un contrat dans lequel le vendeur s’engage à réaliser les travaux pour le compte de l’acquéreur.

Dans l’esprit, la VIR peut donc être comparée à ce qui existe dans le neuf avec la Vefa.

Les mêmes gains annuels

Financièrement, la VIR offre les mêmes avantages. L’acquéreur paie les travaux au fur-et-à-mesure de leur avancement et il bénéficie des mêmes réductions fiscales. Ces dernières sont calculées sur l’assiette de travaux évaluée dans le contrat de vente.

Pas de mauvaises surprises

Sur le plan opérationnel, l’acquéreur n’a plus à s’occuper des travaux puisque la maîtrise d’ouvrage est à la charge du vendeur. Précisons également que pour éviter les mauvaises surprises, le calendrier des travaux est fixé dans le contrat et l’acquéreur bénéficie d’une garantie d’achèvement des travaux.

Une plus-value fiscale réduite

Enfin, et c’est là un atout de poids, la VIR permet de limiter la facture fiscale à la sortie. De fait, avec une VIR le prix de revient servant à déterminer la plus-value correspond au prix d’achat travaux compris. Avec un Malraux classique, les travaux sont en revanche exclus du prix de revient.

Exemple avec un Malraux classique

Prenons le cas d’une opération de 100.000 euros, dont 40.000 euros pour l’achat du foncier et 60.000 euros de travaux. En ajoutant les frais d’acquisition, l’opération revient à 104.500 euros, mais en intégrant les réductions d’impôt (30% de 60.000 euros), le coût baisse à 86.500 euros.

Imaginons une revente au bout de 10 ans pour un prix global de 150.000 euros. Fiscalement, le prix d’achat retenu sera de seulement 40.000 euros (prix du foncier) auquel l’investisseur pourra ajouter ses frais d’acquisition (4.500 euros) et un forfait travaux de 15% (6.000 euros), soit un total de 50.500 euros.

Pour l’administration, la plus-value à taxer sera de 99.500 euros et selon le régime en vigueur, impôt et prélèvements s’élèveront à 28.776 euros.

Pour 86.500 euros investis (nets de réductions d’impôt), ce particulier récupèrera donc in fine 121.224 euros. L’opération lui aura rapporté 34.724 euros.

Exemple avec une VIR

Prenons maintenant les mêmes hypothèses avec une VIR. Les frais d’acquisition sont un peu plus élevés (car calculés sur un achat de 100.000 euros). Ils atteignent 8.700 euros. L’investissement s’élève alors à 108.700 euros, et 90.700 euros après déduction des réductions d’IR.

A la sortie, le fisc va en revanche considérer que le prix d’acquisition est de 100.000 euros (foncier + travaux). En ajoutant les frais d’acquisition et le forfait de 15%, le prix de revient sera de 123.700 euros.

La plus-value sera alors limitée à 26.300 euros et la taxation à 7.240 euros. Pour un investissement initial un peu plus soutenu (90.700 euros), le particulier pourra ici récupérer au bout du compte 142.760 euros, lui offrant un gain voisin de 52.000 euros.

Commentaires
Immobilier
Actu0

Le prix des logements neufs à la montagne

Trouver-un-logement-neuf.com observe actuellement un élargissement de l’offre de nouveaux programmes neufs en stations, notamment en Savoie.

Lire la suite