L’Argent & Vous a simulé une opération sur un T2 acquis en zone B1 à partir d’un programme réellement proposé à la vente. Détails…
Est-il rentable d’investir en Pinel ? Pour répondre à ce type de question, rien ne vaut un exemple concret. L’Argent & Vous s’est donc penché sur le cas d’un bien proposé actuellement à la vente : un T2 de 47 m² à proximité de Lyon.
Principe
Pour mémoire, le Pinel est un dispositif qui offre une réduction d’impôt (de 12% à 21%) en cas d’investissement dans un bien neuf. En retour, l’acquéreur doit s’engager à louer le bien avec un loyer plafonné (de 6 à 12 ans). Les locataires doivent en outre respecter des plafonds de revenus.
Caractéristiques du bien
Le bien en question est proposé à 225.000 euros (plus 4.800 euros de frais d’acquisition). Compte tenu de sa surface, il peut être loué 577 euros par mois.
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En retour, l’investisseur obtiendra jusqu’à 21% d’avantage fiscal calculé sur le prix de revient, soit 48.258 euros sur 12 ans : 4.596 euros par an pendant 9 ans puis la moitié sur les 3 années suivantes.
Hypothèses retenues
Pour nos simulations, nous supposons qu’il y a 15% de charges avec une revalorisation moyenne de 0,2% par an (comme pour le loyer).
Le bien est financé intégralement à crédit sur 15 ans au taux de 1,6%, soit une mensualité de 1.406,82 euros. Les frais d’acquisition (4.800 euros) sont pris en charge par l’investisseur.
L’acquéreur est taxé dans la tranche à 30% au régime réel (déduction des intérêts) et paie des prélèvements sociaux de 17,2% (niveau prévu en 2018).
Première année
La première année, le loyer net de charges et de fiscalité sera de 402 euros. En tenant compte par ailleurs de la mensualité (1.406,82 euros) et de la réduction d’impôt (équivalant à 383 euros par mois), l’investisseur devra fournir un effort d’épargne de 622 euros par mois pour réaliser l’opération.
Bien entendu, cet effort ira croissant, les déductions d’intérêts devenant au fil du temps moins importantes. Il dépassera par exemple les 1.100 euros dès la 13ème année, l’acquéreur ne bénéficiant alors plus de réduction d’impôt.
| L'Argent & Vous | ||
|---|---|---|
| Encaissements | Décaissements | |
| Loyer | 577 € | |
| Réduction d'IR | 383 € | |
| Charges | 85 € | |
| Fiscalité (IR+PS) | 90 € | |
| Mensualités | 1.406,82 € | |
| EFFORT D'EPARGNE | 621,82 € | |
Economie globale du projet
En imaginant que l’investisseur conserve le bien jusqu’au terme du crédit, le projet lui reviendra au total à 258.028 euros : 225.000 euros pour l’acquisition, 28.228 euros de frais de financement, 4.800 euros de frais d’acquisition.
L’opération pourra être financée à hauteur de 24,1% par les loyers nets (62.099 euros) et de 18,7% par l’avantage fiscal (48.258 euros). Autrement dit, entre la mise en location et les gains fiscaux, l’investisseur ne paiera « que » 57,2% du total (147.671 euros sur 15 ans).
Un rendement très variable
Pour déterminer la rentabilité nette du projet, il faut raisonner en termes de flux. Concrètement, l’investisseur va décaisser de la trésorerie chaque année (son effort d’épargne nécessaire) et n’obtiendra qu’une seule rentrée d’argent à terme (le prix de revente net de son bien).
Comme le montre notre tableau, le taux de rentabilité interne (TRI) serait ici de 6,19% avec une revente du bien à son prix d’acquisition. Toutefois dans la pratique cela est rare. D’abord parce que les prix au départ sont souvent au-dessus du marché (du fait de l’avantage fiscal). Ensuite, parce qu’il faut tenir compte de la remise en état à la fin.
En prenant une hypothèse plus conservatrice d’un prix de revente net avec 20% de moins-value, le TRI tombe par exemple à 3,01%. En clair, il faudrait placer l’effort d’épargne annuel au même taux pour obtenir un capital égal au prix de vente au bout de 15 ans.
Comme tout projet immobilier, le Pinel apparaît donc très sensible au prix de revente in fine. Et l’investisseur doit garder en tête qu’il prend un pari sur l’état du marché local à la sortie.
| L'Argent & Vous | ||||
|---|---|---|---|---|
| Prix de revente net | 180.000 € | 191.250 € | 202.500 € | 225.000 € |
| Moins-value (en % du prix d'achat) | -20% | -15% | -10% | 0% |
| TRI | 3,01% | 3,89% | 4,71% | 6,19% |
Raccourcir la durée
Il est également possible d’améliorer la rentabilité globale en revendant le bien plus tôt, c’est-à-dire dès la fin des avantages fiscaux, même si le crédit n’est pas totalement remboursé.
Imaginons une revente après 12 ans. L’investisseur encaissera le prix de vente (net de remise en état) et devra avec cet argent solder son crédit.
Il apparaît qu’un prix de revente de 225.000 euros (avant remboursement du crédit) ferait ressortir une rentabilité annuelle de 9,12%. Avec 20% de moins-value à la sortie, le TRI serait encore de 4,27%.
| L'Argent & Vous | ||||
|---|---|---|---|---|
| Prix de revente net | 180.000 € | 191.250 € | 202.500 € | 225.000 € |
| Moins-value (en % du prix d'achat) | -20% | -15% | -10% | 0% |
| TRI | 4,27% | 5,65% | 6,90% | 9,12% |
Précisions
Ces estimations ont été établies en retenant les conditions les plus favorables, notamment une mise en location immédiate. La rentabilité sera logiquement moins élevée si le bien n’est pas disponible rapidement, si le propriétaire doit financer des travaux en cours de route ou si le bien subit des périodes de vacances. Il faut d’ailleurs rappeler qu’un bien demeurant vide plus de 12 mois peut faire perdre l’avantage fiscal au propriétaire.
