Investissement immobilier : ne négligez pas les biens avec travaux

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Les avantages fiscaux accordés à la rénovation de l’ancien peuvent être source d’économies. Explications avec un exemple chiffré...

Boursier.com

Au moment d’acheter un bien ancien pour le mettre en location, les investisseurs ont deux options : prendre un logement prêt à louer ou se tourner vers un bien à rénover. Bien souvent, la solution des travaux est laissée de côté, les particuliers hésitant à se lancer dans un chantier compliqué. Pourtant, toutes choses égales par ailleurs, un bien à rénover peut constituer une bonne affaire du fait des avantages fiscaux accordés.

Au régime réel, le cadre fiscal des revenus fonciers autorise en effet la déduction des travaux d’entretien, d’amélioration et de rénovation. Concrètement, un bailleur réalisant des travaux peut les soustraire de ses loyers et réduire ainsi sa base imposable.

Si le montant des travaux dépasse celui des revenus procurés par le bien, le contribuable bénéficie en outre d’un déficit foncier qu’il peut reporter sur les revenus fonciers des années suivantes ou qu’il peut déduire (sous certaines conditions) de son revenu global dans la limite de 10.700 euros.

Exemple

Pour bien cerner les enjeux du dispositif, L’Argent & Vous a fait ses calculs à partir d’un exemple concret.

Un couple gagnant 60.000 euros par an dispose de 100.000 euros pour réaliser un investissement locatif. Sa première option consiste à acheter hors dispositif d’incitation fiscale un bien « prêt à louer » avec un potentiel de loyer de 500 euros nets de charges courantes par mois. Avec la même enveloppe, et le même potentiel de loyer, il a aussi en vue un bien valant 70.000 euros mais nécessitant 30.000 euros de travaux de remise en état.

Etude de l’option 1

Dans le premier cas, ce couple n’a droit à aucune déduction particulière (hormis ses charges courantes déjà déduites du loyer net). Il encaisse donc 6.000 euros de loyers nets par an qui viennent s’ajouter à ses salaires de 60.000 euros. Au barème en vigueur, il doit payer 7.435 euros d’impôt et de prélèvements sociaux.

Fiscalité déduite, il lui reste donc 58.565 euros par an (60.000 + 6.000 – 7.435).

Etude l’option 2

Le couple prévoit 3 mois de travaux. La première année, il perd donc 3 mois de loyer, ce qui limite son revenu foncier annuel à 4.500 euros. En revanche, il peut déduire les 30.000 euros de travaux engagés et obtient ainsi un déficit foncier de 25.500 euros (30.000 moins 4.500).

Il décide de reporter ce déficit sur son revenu global. Il déclare 60.000 euros de revenus et 10.700 euros de déficit (maximum autorisé). Il limite ainsi son imposition à 3.272 euros et obtient sur cette première année un revenu net de 61.228 euros (60.000 + 4.500 – 3.272). Il lui reste par ailleurs 14.800 euros de déficit foncier à reporter.

En année 2, le couple reçoit 6.000 euros de loyers mais ne déclare rien puisqu’il impute une partie du déficit à reporter. Avec 60.000 euros de revenus, il paie 4.770 euros d’impôt et obtient 61.230 euros nets (60.000 + 6.000 – 4.770).

Le calcul est le même pour l’année 3 puisque le couple peut encore reporter du déficit foncier.

Bilan sur 3 ans

Dans les deux cas, l’investissement global est le même : 100.000 euros. Mais selon l’option choisie, les revenus nets diffèrent. Avec un achat sans travaux, le couple encaisse 17.695 euros nets de fiscalité en 3 ans. Si l’investissement intègre des travaux, les revenus nets passent alors à 183.688 euros sur 3 ans.

Pour un même montant investi, et un même potentiel de loyers, l’achat avec travaux permet donc au couple d’augmenter ses revenus nets de 7.993 euros en trois ans, soit une hausse de 4,5%.

Simulation d'un investissement immobilier sur 3 ans
L'Argent & Vous
Sans travauxAvec travauxEcart
Achat100.000 €70.000 €-
Travaux (sur 3 mois)0 €30.000 €-
Revenus professionnels60.000 €60.000 €-
Loyer mensuel net visé500 €500 €-
Revenus bruts sur 3 ans198.000 €196.500 €-0,75%
Fiscalité sur 3 ans22.305 €12.812 €-42,5%
Revenus nets sur 3 ans175.695 €183.688 €

Précautions

Bien entendu, l’achat avec travaux nécessite une plus grande implication et peut exposer à des mauvaises surprises. Pour éviter les déconvenues, il est donc essentiel de bien préparer son projet en amont, notamment en veillant à obtenir des devis précis sur les dépenses à engager.

Et en 2019?

Année blanche oblige, les règles de déduction des travaux ont été aménagées pour cette année. En 2019, les propriétaires ne pourront déduire que le montant moyen des travaux effectués en 2018 et 2019. Toutefois, une disposition spéciale a été prévue pour les personnes achetant un bien cette année ou pour les travaux dits d’urgence. Elles pourront déduire l’intégralité de leurs travaux.

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