Immobilier : prêt amortissable ou prêt in fine ?

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Ces deux types de prêts répondent à des logiques différentes et ont chacun leurs avantages et inconvénients. Comparatif…

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Amortissable ou in fine… Telles sont les deux grandes catégories de prêts en matière d’immobilier. Et elles répondent à des logiques bien différentes.

Prêt amortissable

Le prêt amortissable est le prêt le plus courant. Il est dit amortissable car chaque mois l’emprunteur rembourse une partie du capital. La mensualité constante comprend donc une partie d’intérêts et une partie de capital. Au départ, les intérêts sont prépondérants puis au fil du temps ils deviennent moins importants que le capital remboursé.

Prêt in fine

Avec un prêt in fine, le principe est différent puisque le capital n’est remboursé qu’à la fin. Ainsi tout au long de la durée du prêt, l’emprunteur ne paie que des intérêts (calculés sur la totalité du capital emprunté).

Coût de l’emprunt

Pour comparer les deux formules, prenons le cas d’un emprunt de 100.000 euros sur 10 ans au taux nominal de 2% avec 2.000 de frais de dossier. Pour disposer de 100.000 euros, le client doit donc réellement emprunter 102.000 euros.

Avec un prêt amortissable, il remboursera 938,54 euros chaque mois. Au total, le financement coûtera 12.625 euros.

Avec un prêt in fine, la mensualité sera de 170 euros pendant 119 mois et la dernière échéance de 102.170 euros. Le prêt coûtera ici 22.400 euros.

En termes de coût, le prêt in fine apparaît donc beaucoup plus lourd. Ceci est parfaitement logique puisque dans ce cas les intérêts sont calculés sur la totalité du capital pendant toute la durée du prêt. A l’inverse avec un prêt amortissable, le capital dû diminue progressivement réduisant la charge d’intérêts.

TEG

Qu’en est-il du côté du TEG ? Avec notre exemple de prêt amortissable, le TEG ressort à 2,4% (du fait des frais de dossier). Le prêt in fine apparaît quant à lui moins onéreux avec un TEG de seulement 2,2%.

La conclusion peut sembler contradictoire. Comment un prêt plus coûteux en intérêts peut-il afficher un TEG inférieur ? En réalité, il n’y a aucune contradiction. Le TEG tient compte du rythme de remboursement, c’est-à-dire de la valeur temps (et peut-être comparé au TRI d’un projet d’investissement). Or, bien que plus chargé en intérêt, le prêt in fine a l’avantage de décaler l’essentiel du remboursement à la dernière mensualité.

Le principe est simple à comprendre : en termes de trésorerie, mieux vaut rembourser un capital en une fois au bout de 10 ans que de manière régulière.

Prêts de 102.000 euros (dont 2.000 euros de frais) sur 10 ans à 2%
L'Argent & Vous
AmortissableIn fine
Capital disponible100.000 €100.000 €
Mensualités (120 mois)938,54 €170 €
Remboursement de capital in fine0 €102.000 €
Coût total12.625 €22.400 €
TEG2,4%2,2%

Que choisir ?

Le prêt amortissable est évidemment la solution la plus simple à mettre en place pour un emprunteur disposant de revenus réguliers et suffisants pour couvrir les mensualités. Il est ainsi parfaitement adapté à l’achat de la résidence principale.

Le prêt in fine requiert quant à lui de solides garanties (car le prêteur prend un risque sur le capital tout au long du prêt). En dépit de son coût apparent, il peut par exemple être mis à profit dans un projet d’investissement. L’investisseur n’aura alors que les intérêts à payer (généralement inférieurs aux revenus encaissés) et ne remboursera le capital qu’à la sortie (soit via la revente de l’actif, soit via d’autres ressources). Il limitera ainsi ses sorties de trésoreries et permettra à son investissement de générer un meilleur rendement.

Commentaires (16)
  • asrenzo
    asrenzoposté le 22.11.2017 à 17:20

    Rappelons que le TEG est un outil à destination du consommateur qui doit lui permettre de comparer des offres par sa simple lecture. Je cite le Sénat : "De part son caractère de mètre étalon du coût d'un crédit, le taux effectif global permet à l'emprunteur de calculer ce que lui coûte vraiment le recours à l'emprunt, toutes choses égales par ailleurs, et neutralise l'effet des « frais cachés ». Le tableau d'amortissement étant un facteur de frais cachés bien évidement pour l'emprunteur profane.

  • asrenzo
    asrenzoposté le 22.11.2017 à 17:20

    Dans votre exemple quelque soit l'inflation ou la déflation sur la période de 10 ans, le gain ou la perte de valeur de la monnaie sera strictement identique pour tout le monde. Dans 10 ans, un euro de l'époque vaudra x euros d'aujourd'hui pour tout le monde. La valeur dans le temps sera donc strictement la même dans 10 ans pour le coût réel de l'emprunt.
    De plus accepter votre argument serait reconnaître aux banques qu'elles acceptent de procéder à des montages qui leur fond perdre beaucoup de valeur du capital prêté. Une utopie.

  • asrenzo
    asrenzoposté le 22.11.2017 à 17:22

    C'est bien pourquoi le législateur a indiqué en L313-1 de l'ancien code de la consommation : En outre, pour les prêts qui font l'objet d'un amortissement échelonné, le taux effectif global doit être calculé en tenant compte des modalités de l'amortissement de la créance.

  • Journaliste
    Journalisteposté le 22.11.2017 à 17:52

    Votre remarque serait exacte en l’absence de frais. Les TEG seraient alors identiques. Mais du fait de la facturation de frais au départ, les modalités d’amortissement (in fine ou au fil de l’eau) donnent logiquement des TEG différents. Dans la pratique, les taux « in fine » et « amortissables » peuvent d’ailleurs être différents pour corriger cet écart. Vous noterez également qu’en raison des frais, le TEG est supérieur au taux nominal dans les deux exemples.
    Cordialement

  • asrenzo
    asrenzoposté le 23.11.2017 à 11:00

    Si ma réponse est exacte sans frais, quel serait alors selon vous les TEG de vos deux exemples ? A chaque fois le taux nominal ? Bien difficile de choisir le prêt le moins cher si les deux TEG sont égaux alors que les montants d'intérêts diffèrent.

  • asrenzo
    asrenzoposté le 23.11.2017 à 11:13

    Je vous conseille les quelques démonstrations mathématiques (C. DANTHONY ENS Lyon par exemple) qui démontrent que pour un prêt sans frais le TEG ne peut être égal au taux nominal que si et seulement si l'échéance est constante.

  • Journaliste
    Journalisteposté le 23.11.2017 à 11:22

    Dans les exemples ci-dessus, les échéances sont effectivement constantes.

  • Journaliste
    Journalisteposté le 23.11.2017 à 11:21

    Sans frais, assurance, etc, le TEG d'un emprunt est égal au taux nominal (donc 2% dans l'exemple). Certes, le prêt in fine est plus chargé en intérêt, mais il ne coûte pas plus cher en tenant compte de la "valeur temps", car l'essentiel des décaissements est reporté à la fin.
    Cordialement

  • asrenzo
    asrenzoposté le 23.11.2017 à 12:38

    Ceci est contraire à la démonstration mathématique et ceci est aussi contraire aux textes. Si vous décidez de facto que, sans frais, le TEG d'un prêt est TOUJOURS égal au taux nominal, vous ne respectez pas L313-1 que je recite : En outre, pour les prêts qui font l'objet d'un amortissement échelonné, le taux effectif global doit être calculé en tenant compte des modalités de l'amortissement de la créance.
    Si vous ne prenez pas en compte l'influence du tableau d'amortissement, vous ne prenez pas en compte les modalités de l'amortissement de la créance. C'est un fait.

  • asrenzo
    asrenzoposté le 23.11.2017 à 12:45

    Pour répondre à votre argument de la "valeur temps", c'est un argument de prêteur. Pas un argument de consommateur. Le consommateur doit par le biais de la comparaison de TEG à un instant T, être en mesure de comparer des offres quelques soient les évolutions de la valeur de la monaie dans le temps. Dans votre exemple, votre valeur temps n'est valable que dans le cas d'une inflation positive. Si déflation, alors le in fine est largement défavorable.

  • asrenzo
    asrenzoposté le 23.11.2017 à 12:46

    Il faut considérer à l'instant T une variation de la valeur de la monnaie identique pour toutes les offres. Donc par exemple nulle (car nous ne sommes pas devins). Ce qui revient à dire que le côut dans 10 ans doit être analysé comme le coût aujourd'hui. Donc le TEG des deux offres doit représenter au centime prêt le coût des offres. Donc plus d'intérêts = coût plus elevé = TEG différents.

    Cordialement,

  • asrenzo
    asrenzoposté le 23.11.2017 à 13:53

    Tout simplement car en période d'inflation on peut considérer que le taux réel serait comparable au taux nominal moins le taux d'inflation alors qu'en période de déflation il serait comparable au taux nominal plus le taux de déflation. Cela fait une énorme différence pour l'emprunteur.

  • asrenzo
    asrenzoposté le 23.11.2017 à 14:05

    Et pour démontrer que votre raisonnement est erroné, il suffit de prendre votre exemple avec les 2000 € de frais en imaginant le tableau d'amortissement suivant : Première échéance 170 € d'intérêts + 52000 € de capital. Puis 119 échéances constantes de remboursement des 50000 € restant. Soit 5333.64 € d'intérêts. Quel serait donc votre TEG ? 2.82 % ? Un coût inférieur et un TEG supérieur ? Quel est votre justification ?

  • Journaliste
    Journalisteposté le 23.11.2017 à 16:00

    La même justification qu’auparavant. Rembourser 52.000 € dès le départ pèse plus sur la trésorerie que d’étaler la charge dans le temps. D’où le taux plus élevé. Le raisonnement est effectivement basé sur une inflation positive (qui est quand même la situation la plus fréquente).

  • asrenzo
    asrenzoposté le 23.11.2017 à 19:08

    Votre raisonnement ne tenant que sur la base d'une inflation positive il ne peut être probant. Il peut y avoir déflation (japon des années 90 par exemple), ou une inflation nulle. Et comme au jour J ni vous ni moi ne pouvons dire ce que sera cette inflation dans 10 ans, il est impossible de justifier un calcul sur ce fait.

  • asrenzo
    asrenzoposté le 05.12.2017 à 22:26

    D'ailleurs si votre notion de "valeur temps" avait quelque réalité, elle s'appliquerait à tous les types de tableau d'amortissement qu'il y ait des frais ou pas. Hors, dans le cas d'un prêt sans frais le calcul retournera invariablement le taux nominal. La "valeur temps" est pourtant toujours présente. Preuve encore une fois que votre argument est infondé.

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