Immobilier : prêt amortissable ou prêt in fine ?

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Ces deux types de prêts répondent à des logiques différentes et ont chacun leurs avantages et inconvénients. Comparatif…

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Amortissable ou in fine… Telles sont les deux grandes catégories de prêts en matière d’immobilier. Et elles répondent à des logiques bien différentes.

Prêt amortissable

Le prêt amortissable est le prêt le plus courant. Il est dit amortissable car chaque mois l’emprunteur rembourse une partie du capital. La mensualité constante comprend donc une partie d’intérêts et une partie de capital. Au départ, les intérêts sont prépondérants puis au fil du temps ils deviennent moins importants que le capital remboursé.

Prêt in fine

Avec un prêt in fine, le principe est différent puisque le capital n’est remboursé qu’à la fin. Ainsi tout au long de la durée du prêt, l’emprunteur ne paie que des intérêts (calculés sur la totalité du capital emprunté).

Coût de l’emprunt

Pour comparer les deux formules, prenons le cas d’un emprunt de 100.000 euros sur 10 ans au taux nominal de 2% avec 2.000 de frais de dossier. Pour disposer de 100.000 euros, le client doit donc réellement emprunter 102.000 euros.

Avec un prêt amortissable, il remboursera 938,54 euros chaque mois. Au total, le financement coûtera 12.625 euros.

Avec un prêt in fine, la mensualité sera de 170 euros pendant 119 mois et la dernière échéance de 102.170 euros. Le prêt coûtera ici 22.400 euros.

En termes de coût, le prêt in fine apparaît donc beaucoup plus lourd. Ceci est parfaitement logique puisque dans ce cas les intérêts sont calculés sur la totalité du capital pendant toute la durée du prêt. A l’inverse avec un prêt amortissable, le capital dû diminue progressivement réduisant la charge d’intérêts.

TEG

Qu’en est-il du côté du TEG ? Avec notre exemple de prêt amortissable, le TEG ressort à 2,4% (du fait des frais de dossier). Le prêt in fine apparaît quant à lui moins onéreux avec un TEG de seulement 2,2%.

La conclusion peut sembler contradictoire. Comment un prêt plus coûteux en intérêts peut-il afficher un TEG inférieur ? En réalité, il n’y a aucune contradiction. Le TEG tient compte du rythme de remboursement, c’est-à-dire de la valeur temps (et peut-être comparé au TRI d’un projet d’investissement). Or, bien que plus chargé en intérêt, le prêt in fine a l’avantage de décaler l’essentiel du remboursement à la dernière mensualité.

Le principe est simple à comprendre : en termes de trésorerie, mieux vaut rembourser un capital en une fois au bout de 10 ans que de manière régulière.

Prêts de 102.000 euros (dont 2.000 euros de frais) sur 10 ans à 2%
L'Argent & Vous
AmortissableIn fine
Capital disponible100.000 €100.000 €
Mensualités (120 mois)938,54 €170 €
Remboursement de capital in fine0 €102.000 €
Coût total12.625 €22.400 €
TEG2,4%2,2%

Que choisir ?

Le prêt amortissable est évidemment la solution la plus simple à mettre en place pour un emprunteur disposant de revenus réguliers et suffisants pour couvrir les mensualités. Il est ainsi parfaitement adapté à l’achat de la résidence principale.

Le prêt in fine requiert quant à lui de solides garanties (car le prêteur prend un risque sur le capital tout au long du prêt). En dépit de son coût apparent, il peut par exemple être mis à profit dans un projet d’investissement. L’investisseur n’aura alors que les intérêts à payer (généralement inférieurs aux revenus encaissés) et ne remboursera le capital qu’à la sortie (soit via la revente de l’actif, soit via d’autres ressources). Il limitera ainsi ses sorties de trésoreries et permettra à son investissement de générer un meilleur rendement.

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