Immobilier locatif : faut-il envisager des travaux en 2019 ?

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Le passage au prélèvement à la source change temporairement la donne pour les revenus fonciers. Sur le plan fiscal, il pourra être intéressant de reporter à 2020 les travaux non essentiels.

Reuters

Le prélèvement à la source a constitué un changement radical pour les salariés et les retraités. Il est également un nouveau paramètre à intégrer pour les propriétaires qui encaissent des revenus fonciers.

Après l’année blanche qu’a été 2018, le moment est-il venu d’engager des travaux ? Faut-il au contraire patienter jusqu’à 2020 ? Sur le strict plan fiscal, la réponse dépend de plusieurs éléments.

Bien acquis en 2019 ou travaux d’urgence

Pour un bien acquis en 2019, les choses seront assez simples. Les travaux effectués en 2019 seront intégralement déductibles des revenus fonciers de 2019, à condition bien entendu d’être au régime réel. Inutile donc ici d’attendre 2020 pour maximiser sa déduction fiscale.

La même règle a été retenue concernant les travaux d’urgence, c’est-à-dire ceux qui sont nécessaires à la conservation du bien. Du fait de leur absolue nécessité, ils seront intégralement déductibles des revenus fonciers de 2019.

Quid dans les autres cas ?

Pour les travaux non essentiels dans des biens acquis avant 2019, il conviendra d’être un peu plus attentif.

Pour mémoire, la règle fiscale précise que la déduction de 2019 correspondra à la moyenne des travaux effectués en 2018 et 2019.

Ainsi, un propriétaire ayant effectué 10.000 euros de travaux en 2018 et ne faisant rien en 2019 pourra déduire 5.000 euros en 2019. Si ce même propriétaire décide finalement d’engager 10.000 euros de travaux en 2019, sa déduction passera à 10.000 euros.

Autrement dit, que des travaux aient ou non été effectués en 2018, les dépenses engagées en 2019 ne seront déductibles qu’à hauteur de 50%.

Si possible, décaler à 2020

Cette règle de transition ne vaudra que pour cette année. En 2020, les travaux seront à nouveau déductibles à 100%.

Du point de vue fiscal, nombre de propriétaires auront donc intérêt à attendre 2020 pour effectuer des travaux. Bien entendu, ce paramètre devra être relativisé si les travaux (bien que non urgents au sens fiscal) s’avèrent essentiels pour éviter une longue période de vacance.

Penser à la date de paiement

Rappelons enfin que les revenus fonciers sont soumis à une comptabilité de trésorerie. Plus simplement, cela signifie que les revenus et les charges sont à déclarer l’année de leur paiement.

Dès lors, les propriétaires souhaitant effectuer une rénovation n’auront pas nécessairement besoin d’attendre l'an prochain pour maximiser leur déduction. Si les travaux sont engagés en 2019 mais que la facture est payée en 2020, cette dernière pourra être déduite à 100% des revenus de 2020.

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