Immobilier locatif : dans quelle ville faut-il investir ?

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L’analyse menée par L’Argent & Vous montre qu’il est plus profitable d’investir dans l’immobilier locatif à Saint-Etienne qu’à Paris. Du moins au regard du seul rendement offert

Reuters

Le prix au m² est souvent le critère déterminant en termes d’investissement immobilier. Mais lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif, le loyer potentiel est aussi à regarder de près car c’est la combinaison de ces deux éléments qui détermine la rentabilité du projet.

Sur le strict plan financier, mieux vaut en effet acheter un studio à 80.000 euros offrant un loyer de 400 euros qu’un studio de 65.000 euros loué pour 300 euros par mois. Dans le premier cas, la rentabilité annuelle brute sera de 6% alors qu’elle dépassera à peine 5,5% dans le second.

Partant de ce constat, L’Argent & Vous a décidé de se pencher sur les rentabilités locatives des plus grandes villes de France. Réalisée sur la base des prix au m² donnés par MeilleursAgents.com et des loyers moyens déterminés par Clameur, cette étude montre que les écarts peuvent être importants.

Paris en queue de classement

Compte tenu de prix de vente très élevés (8.331 euros le m²), Paris est de loin la ville la moins rentable du pays. La rentabilité moyenne n’y est que de 3,5% en brut, c’est-à-dire sans tenir compte des charges affectées au propriétaire et des impôts dus (foncier, IR).

Nice, Lyon et Bordeaux offrent déjà un peu plus avec des rendements compris entre 4,5% et 5%, mais restent tout de même loin de la moyenne. Parmi les 19 villes étudiées, le point d’équilibre se situe en effet à 5,8%, soit le niveau de rentabilité de Montpellier, qui se situe en dixième position.

Autour de 7% voire plus en province

Globalement, plus les prix à l’achat sont élevés dans une ville, moins le rendement y est attractif. Nice, qui est la deuxième ville la plus chère (3.900 euros au m²) occupe ainsi l’avant dernière place en termes de rendement. Il y a toutefois quelques exceptions. Acheter 20 m² à Montpellier coûte par exemple 7.000 euros de plus qu’à Toulon. Mais avec des loyers plus élevés (environ 50 euros de plus par mois), l’investissement à Montpellier s’avère plus rentable (5,8% contre 5,4%).

En tout cas, il est possible d’obtenir encore plus en se tournant vers Le Havre, Reims ou Le Mans. L’investisseur peut espérer y gagner 6,8% à 6,9% par an. Il peut même entrevoir un rendement de 7,8% en achetant à Saint-Etienne.

Ne pas négliger l’impact de la fiscalité

Bien entendu, il ne s’agit là que de données moyennes. Pour bien préparer son projet, un investisseur doit aussi intégrer d’autres critères : la fiscalité locale, les perspectives de revente,  la facilité avec laquelle le logement pourra être loué et le type de bien visé (un studio est toujours plus rentable qu’un T3).

Il est enfin important de ne pas négliger l’impact fiscal. Rappelons qu’en micro foncier, un propriétaire de logement vide peut obtenir 30% d’abattement. Autrement dit, il est imposé sur 70% de ses revenus fonciers. En supposant un taux d’imposition dans la tranche à 30%, il conserve donc après impôt 79% de ses loyers. Dans une ville comme Paris qui offre 3,5% de rentabilité brute, cela ramène la rentabilité nette à... 2,8%.

Rentabilité locative des grandes villes de France
L'Argent & Vous d'après Meilleursagents.com et Clameur
Prix au m² (en euros)Loyer au m² (en euros)Rentabilité annuelle
Paris8.33124,13,5%
Nice3.90414,54,5%
Lyon3.24012,74,7%
Bordeaux2.94612,25,0%
Toulouse2.70311,85,2%
Nantes2.62011,75,4%
Toulon2.428115,4%
Lille2.89713,55,6%
Marseille2.63012,65,7%
Montpellier2.77113,55,8%
Rennes2.33311,86,1%
Grenoble2.316126,2%
Angers2.00210,46,2%
Dijon2.11311,16,3%
Strasbourg2.36812,56,3%
Le Havre1.91410,86,8%
Le Mans1.4848,46,8%
Reims2.10512,16,9%
Saint-Etienne1.2608,27,8%
Commentaires (2)
  • Lebloninvestisseur75
    Lebloninvestisseur75posté le 17.12.2015 à 18:04

    On peut encore trouver de très beaux programmes pour investir dans le neuf dans ces villes aussi agréables que performantes http://la-loi-pinel.fr/investir-en-loi-pinel-acheter-un-appartement-neuf-avec-un-pret-a-taux-zero/

  • antoine337
    antoine337posté le 09.12.2015 à 16:19

    Investissement locatif au havre raconté avec brio http://investissements-conseil.fr/cherie-et-si-on-investissait-au-havre/

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