Encadrement de loyers : le rappel des règles

Politique Fiche Pratique 0

Alors que le ministère du Logement est sur le point de réactiver le dispositif, L’Argent & Vous revient sur le fonctionnement prévu de l’encadrement des loyers.

Boursier.com

L’encadrement des loyers est sur le point de faire son retour. Réclamée par la ville de Paris, l’activation du dispositif nécessite encore la publication d’un décret. Mais le ministre en charge du Logement, Julien Denormandie, a indiqué hier soir via Twitter qu’il avait d’ores et déjà signé ce décret. La parution au Journal officiel devrait donc intervenir rapidement, avec à la clé un changement de cadre pour de nombreux bailleurs privés.

Un retour après l’annulation

Pour mémoire, l’encadrement des loyers a déjà été une réalité à Paris. Découlant de la loi Alur, il est entré en vigueur en août 2015. Toutefois, il a été annulé par le tribunal administratif en novembre 2017, la juridiction administrative ayant considéré qu’il aurait du s’appliquer à l’ensemble de la zone urbaine et non à la seule commune de Paris.

Le même raisonnement avait également conduit à l’annulation du dispositif un mois plus tôt à Lille, autre ville concernée à l’époque.

Ce n’est donc pas une mise en œuvre mais plutôt une réactivation qu’est en train de valider l’exécutif.

Une expérimentation jusqu’en 2023

Il est également important de préciser que le retour de l’encadrement permis par la récente loi Elan n’a rien de définitif. Il s’agit en réalité d’une expérimentation limitée à 5 ans à compter de la promulgation de la loi Elan.

Quoi qu’il arrive, l’encadrement (dans sa configuration prévue par la loi Elan) prendra fin le 23 novembre 2023.

Zones visées

L’encadrement s’adresse aux zones dites « tendues ». Concrètement, il appartient aux collectivités souhaitant mettre en œuvre le dispositif de se porter candidates. Les zones proposées doivent répondre à quatre critères définis par la loi, notamment un niveau de loyer médian élevé et un écart important entre les loyers du parc privé et ceux du parc social.

Les collectivités ont jusqu’au 23 novembre 2020 pour déposer leur candidature.

Mécanisme d’encadrement

Les règles d’encadrement prévues sont les mêmes que celles qui s’appliquaient en 2015. Concrètement, elles limitent le loyer en cas de signature d’un nouveau bail ou de renouvellement d’un bail en cours.

Le mécanisme est le suivant. Chaque année, un observatoire agréé détermine les normes du marché local en fonction du type de bien et du quartier. A partir de ces données, un arrêté préfectoral fixe des loyers de référence (en euros par m²) ainsi que des loyers majorés à ne pas dépasser. La majoration est de 20% par rapport au loyer de référence.

Ainsi, lorsque la référence applicable au bien est de 23 euros par m² et par mois, le loyer ne peut dépasser 27,60 euros par m². Un complément de prix peut être appliqué lorsque le bien a des caractéristiques particulières de localisation ou de confort. L’arrêté doit aussi fixer des loyers minorés (inférieurs de 30% à la référence). Ces loyers de référence doivent être mentionnés dans le contrat.

Réévaluations

Si le loyer dépasse le plafond, le locataire peut engager une action en diminution pour demander un loyer dans la norme au renouvellement du bail. A l’inverse, un propriétaire peut engager une action en réévaluation si le loyer est inférieur à la borne basse.

En cas d’échec de cette procédure amiable, bailleur et propriétaire peuvent se tourner vers la justice.

Il est enfin à noter que le préfet a la possibilité d’adresser une mise en demeure à un bailleur s’il constate un loyer trop élevé. Sans réponse favorable de sa part, le bailleur peut se voir infliger une amende.

Un cadre critiqué et pas toujours suivi

S’il est réclamé par de nombreuses associations en vue de faire baisser les tensions sur le marché locatif, l’encadrement est vivement critiqué du côté des bailleurs. Lors de la première mise en place en 2015, ils pointaient notamment des incohérences dans les références retenues. Plus récemment, ils ont également fait part de leurs inquiétudes concernant l’impact de l’encadrement sur l’effort d’entretien du parc locatif.

Reste à savoir si ce cadre sera respecté. Les chiffres de 2015 incitent en tout cas à la prudence. A l’époque, en dépit du caractère contraignant de la mesure, une étude avait montré que deux mois après l’entrée en vigueur de l’encadrement, 30% des annonces parisiennes ne respectaient pas les règles.

Commentaires