Décryptage : le vocabulaire des SCPI

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TDVM, TOF, délai de jouissance… En matière de SCPI, les rapports et plaquettes utilisent des indicateurs parfois nébuleux pour le néophyte. Explications…

Reuters

Les SCPI sont à la mode. Et pour répondre à la demande des investisseurs, l’offre s’est développée ces dernières années. Il peut donc être difficile de faire le tri, d’autant que le vocabulaire utilisé dans les plaquettes ou les bilans périodiques a de quoi dérouter les non-spécialistes.

Taux de distribution

Donnée la plus souvent mise en avant, le taux de distribution traduit le rendement offert par la SCPI. Il correspond au rapport entre ce que la SCPI distribue (sur une base annuelle) et la valeur de marché des parts. Il est d’ailleurs souvent abrégé en TDVM : taux de distribution par rapport à la valeur de marché.

Rendement immobilier

Le rendement immobilier ne doit pas être confondu avec le TDVM. Alors que le TDVM mesure la performance du placement de l’investisseur, le rendement immobilier mesure de son côté la performance des portefeuilles immobiliers dans lesquels investissent les SCPI.

TOF

Si le rendement immobilier constitue un bon indicateur avancé pour l’investisseur, c’est toutefois le TOF (taux d’occupation financier) qui fait figure de critère de référence dans le marché des SCPI. Pouvant être assimilé à une sorte de taux de remplissage, il compare les loyers réellement encaissés aux loyers qui seraient théoriquement perçus si tout le portefeuille était loué (aux prix du marché). Un TOF élevé est donc le signe d’un marché dans lequel la vacance est faible.

Capital fixe, capital variable

Pour un investisseur, la différence entre SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable se situe principalement au niveau de la revente des parts. Dans une SCPI à capital variable, la société peut racheter elle-même les parts. A l’inverse, dans une société à capital fixe, le vendeur doit impérativement trouver un acheteur sur le marché secondaire. Précisons tout de même que les sociétés de gestion sont tenues d’organiser ce marché secondaire.

Prix de la part

Il s'agit du montant (frais inclus) que doit débourser un épargnant pour acheter une part. Pour les SCPI à capital variable, il s'agit d'un prix unique. Dans le cas de SCPI à capital fixe, le prix peut être donné sur le marché primaire (si la SCPI est en train d'augmenter son capital) ou sur le marché secondaire (si les parts sont rachetées à un épargnant sortant).

Ce prix d'acquisition ne doit pas être confondu avec la valeur de retrait qui indique le prix que peut obtenir un vendeur sur le marché secondaire.

Valeur de réalisation

La valeur de réalisation correspond à la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI ramenée à une part. Elle permet d’apprécier la prime ou la décote des prix proposés.

Délai de jouissance

Un épargnant achetant des parts de SCPI n’a pas immédiatement droit aux dividendes. Il ne peut prétendre à une rémunération que quelques mois plus tard (2 à 5 mois) : c’est ce différé qui est appelé délai de jouissance. Il s’explique par le fait que la SCPI n’investit pas immédiatement les sommes qui lui sont confiées.

Ce délai ne concerne bien entendu que les souscriptions auprès de la SCPI. Il ne s’applique pas si les parts sont rachetées à un autre investisseur sur le marché secondaire.

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