Concubinage et achat immobilier : pensez à la protection du concubin !

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Un concubin n’a pas la qualité d’héritier. Mieux vaut donc prendre les devants pour éviter les problèmes au décès de l’un des deux acquéreurs

CBO Territoria

Lorsqu’un couple marié achète sa résidence principale, chacun des époux dispose de protections en cas de décès de l’autre. Le conjoint survivant a droit à une part d’héritage, il bénéficie d’un droit au logement sur la résidence principale (droit d’un an et droit viager) et il est exonéré du paiement des droits de succession.

Pour des concubins, la situation est loin d’être la même. Juridiquement, ils sont quasiment des étrangers l’un pour l’autre. Ainsi en cas de décès, le survivant n’a pas la qualité d’héritier. Il ne bénéficie par ailleurs d’aucune exonération fiscale sur les biens éventuellement reçus par testament.

En cas d’achat immobilier en concubinage, de nombreux problèmes peuvent ainsi survenir au décès de l’un des concubins : indivision avec les héritiers du concubin décédé, impossibilité de payer les droits de succession sur un leg… Mieux vaut donc être prévoyant, car heureusement des solutions existent.

Leg au survivant

En achetant un bien immobilier, deux concubins se retrouvent en indivision (par exemple à 50/50). Au décès, cette indivision va perdurer mais avec les héritiers du défunt.

Si la priorité est d’attribuer la pleine propriété au survivant, il est possible de lui léguer sa part via un testament.

Cette stratégie a toutefois deux inconvénients. Si le bien immobilier constitue l’essentiel du patrimoine, le leg risque d’entamer la réserve des héritiers (la part d’héritage à laquelle ils ont droit). L’opération est de surcroît coûteuse sur le plan fiscal (60% de droits).

Faculté d’acquisition

Prévue par le code civil (article 1873-13), la faculté d’acquisition permet à chacun d’acheter la part de l’autre. Avec cette solution, le survivant évite une éventuelle contestation de la part des héritiers.

En revanche, le survivant doit avoir les moyens de procéder à l’acquisition (ce qui peut être problématique s’il n’a pas de patrimoine par ailleurs).

Achat en tontine

Le pacte tontinier est un dispositif qui permet au survivant de devenir de plein droit seul propriétaire du bien.

Ici, il ne s’agit ni d’un don ni d’un leg sur le plan juridique. Les héritiers ne peuvent donc contester le pacte. Ceci étant, l’opération a un coût sur le plan fiscal puisque la part reçue au décès sera tout de même taxée, la plupart du temps au barème des droits de succession (60%).

Achat en SCI

Les concubins peuvent aussi opter pour une SCI avec un démembrement croisé des parts. Chacun reçoit la pleine propriété de la moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié des parts. Au premier décès, le survivant se retrouve donc plein propriétaire de la moitié des parts de la SCI et usufruitier du reste. Il conserve ainsi la maîtrise du bien.

Si elle impose de mettre en place et de gérer une SCI, cette solution a de multiples avantages. Elle ne lèse pas les enfants du défunt qui se retrouveront in fine propriétaire des parts de leur parent. Elle facilite la gestion (via l’adaptation des statuts). Enfin, elle n’impose pas de grosse sortie de trésorerie pour le survivant au moment du décès.

Se faire conseiller

S’il est possible de protéger un concubin, il n’existe pas de solution miracle. Chacune a ses avantages et ses inconvénients. Ces derniers peuvent concerner le coût de l’opération ou ses implications sur le plan civil. Offrir plus de protection au concubin risque par exemple de pénaliser les héritiers. Cet aspect peut d’ailleurs être particulièrement délicat lorsque le couple a des enfants non-communs. Le risque de séparation du couple ne doit pas non plus être négligé. Il peut donc être judicieux de se tourner vers un conseiller pour mettre en place une stratégie sur-mesure en fonction de ses objectifs.

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