Comment fixer son loyer à Paris et dans les villes où les prix des baux sont encadrés ?

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Dans plus d'une vingtaine de communes françaises, le dispositif d'encadrement des loyers demande aux propriétaires de se référer à un plafond légal pour fixer le montant de leurs baux.

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Dans les villes de Paris, Lille (Hellemmes et Lomme), Lyon, Villeurbanne, les communes d’Est Ensemble et de Plaine Commune en Seine-Saint-Denis, et bientôt Montpellier (à partir du 1er juillet) ainsi qu’à Bordeaux (d’ici à la fin 2022), l’encadrement des loyers en vigueur interdit aux bailleurs de fixer librement le loyer de leurs logements.

En réalité, il s’agit d’un "double encadrement" : les logements situés en zone tendue, même dans une commune ne pratiquant pas cet "encadrement supplémentaire", doivent déjà se plier à une limite légale lorsqu’ils sont reloués : le cas échéant, le loyer du nouvel arrivant ne doit pas dépasser celui du locataire précédent.

A une exception près : le propriétaire peut augmenter le loyer si celui-ci avait été sous-évalué (en se basant sur au moins trois exemples de loyers de la zone aux caractéristiques similaires, ou six pour les agglomérations de plus d’un million d’habitants) et si la consommation du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an.

Concernant les loyers "doublement encadrés", ces loyers ne peuvent pas dépasser un certain plafond par mètre carré, dont le niveau est fixé annuellement par un arrêté préfectoral.

A Paris par exemple, les plafonds annuels s’appliquent aux nouveaux baux signés à partir du 1er juillet de l’année en cours et jusqu’au 30 juin de l’année suivante. A Lyon/Villeurbanne, la période court du 1er novembre de l’année N au 31 octobre de l’année N+1.

Les logements concernés par l’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers s’applique pour les biens loués à titre de résidence principale. Ceux loués à titre de résidence secondaire, en sous-location, ou en meublé de tourisme ne sont pas concernés par le dispositif. Les logements soumis à la loi de 1948, ceux conventionnés par l’Anah (hors convention à loyer intermédiaire) et les logements sociaux (HLM) en sont aussi exclus.

La fixation du loyer

Pour une première mise en location

Le montant du loyer hors charge et hors "complément de loyer" ne doit pas dépasser le « loyer de référence majoré », qui varie selon les quartiers, le nombre de pièces du logement, son type (meublé/non meublé) et sa période de construction. Pour connaître les loyers de référence ("minorés" et "majorés"), il faudra se rapporter à l’outil en ligne de la préfecture d’Ile-de-France pour les logements de la région parisienne, ou sur le site Service-public.fr pour les autres zones (Lille/Hellemmes/Lomme, Lyon/Villeurbanne).

Les propriétaires ont la possibilité d’appliquer un "complément de loyer" sous certaines conditions : si le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort).

Attention toutefois à ne pas interpréter trop largement ces caractéristiques particulières : celles-ci doivent être « déterminantes » par rapport à un logement de la même catégorie, et situé dans la même zone géographique. Par exemple, une vue sur la Tour Eiffel peut justifier ce complément, mais la vue ne doit pas être minimale ou tronquée significativement. En outre, la réalisation de travaux d’économies d’énergie ou de charges ne sont pas considérées comme des éléments justifiant ce complément de loyer.

A SAVOIR

Le loyer de base, le loyer de référence, le loyer de référence majoré, et le complément de loyer si il est appliqué doivent être inscrits sur le bail.

Pour un renouvellement de bail

Si le loyer de base est inférieur au loyer de référence "minoré", le loyer peut augmenter le loyer, mais il devra prévenir le locataire six mois avant la fin du bail de façon formalisée (lettre recommandée A/R, acte d’huissier, ou remise en main propre contre signature), et le nouveau loyer ne pourra pas dépasser le "loyer de référence minoré". Cette hausse devra par ailleurs être étalée (d’un tiers par an pour un bail de trois ans par exemple) ;

A noter que si le loyer du bail arrivant à terme est supérieur au "loyer de référence majoré", le locataire peut aussi demander au propriétaire une baisse de loyer. Cette demande doit être formulée au moins cinq mois avant la fin du bail de façon formelle, préciser le nouveau montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer.

Pour une nouvelle location après moins de 18 mois d’occupation

Le loyer de base, qui ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré, peut être augmenté par rapport à l’ancien bail si ce dernier n’avait pas été révisé au cours des 12 mois précédents (en l’augmentant de la variation annuelle de l’Indice de référence des loyers), si des travaux d’amélioration ou de mise aux normes ont été réalisés depuis le départ du dernier locataire, ou si le loyer avait été sous-évalué.

Pour une nouvelle location après 18 mois et plus d’occupation

Les conditions de fixation du loyer sont les mêmes que pour une première mise en location.

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