Achat en tontine, une solution pour les couples non mariés

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Même si elle a ses contraintes et ses exigences, la tontine peut offrir une protection au partenaire de Pacs ou au concubin.

Reuters

Dans un couple non marié, l’acquisition d’un bien immobilier se fait souvent en indivision. Reste que l’indivision ne permet pas toujours de protéger le co-acquéreur en cas de décès. Il existe divers moyens de sécuriser la situation du concubin ou celle du partenaire pacsé. Parmi eux, la tontine peut être une solution à envisager.

Principe de la tontine

Egalement connue sous le nom de pacte tontinier, la tontine est une clause insérée dans l’acte d’achat du bien. Elle permet au survivant des co-contractants d’être de plein droit seul propriétaire du bien. Le survivant est même considéré comme étant le propriétaire depuis l’origine.

Intérêt de la tontine

Sur le plan civil, le bien étant la propriété exclusive du survivant, il n’entre pas dans la succession du défunt. Appliquée à la résidence principale, la tontine est donc un bon moyen de protéger un partenaire de Pacs ou un concubin. Les héritiers du partenaire ou concubin décédé n’auront en effet aucun droit sur le bien.

Précautions à prendre

La tontine est un contrat « aléatoire ». Cela signifie que le gain pour l’un ou l’autre des contractants n’est pas certain. L’opération doit donc respecter l’aléa. Concrètement, cela suppose que les acquéreurs financent chacun une partie du bien et que leurs espérances de vie soient similaires.

Dans le cas contraire, la tontine pourrait être requalifiée en donation ouvrant alors des droits aux héritiers de la personne décédée en premier.

Risques de la tontine

Le principal risque concerne le fonctionnement du vivant des acquéreurs. En cas de séparation, ils peuvent vendre le logement ou décider que l’un des deux rachète la part de l’autre. Mais la tontine n’étant pas une indivision (au sens juridique), les décisions doivent se prendre à l’unanimité. La tontine peut donc devenir problématique en cas de conflit.

Par ailleurs, le candidat à la tontine doit bien garder à l’esprit que s’il décède en premier, ses héritiers (par exemple ses enfants) n’auront aucun droit sur le bien et auront de ce fait une réserve héréditaire plus faible qu’avec une traditionnelle acquisition en indivision.

Fiscalité de la tontine

Même si elle n’est pas une donation, la tontine reste malgré tout taxable. Le survivant doit payer des droits sur la valeur de la part recueillie. Deux cas sont ici à distinguer.

Si le bien est la résidence principale des acquéreurs et que sa valeur n’excède pas 76.000 euros, le survivant doit régler des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), c’est-à-dire des droits équivalents aux frais d’acquisition d’un bien immobilier.

Dans le cas contraire (plus fréquent), c’est le barème des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) qui s’applique, c’est-à-dire le barème des droits de succession, plus onéreux.

Si le survivant est un partenaire pacsé, cela n’a aucune incidence puisqu’il est exonéré de droits de succession. En revanche, un concubin doit ici payer des droits au taux de 60%. Pour donner au concubin les moyens de payer les droits et ainsi assurer sa pleine protection, il peut donc être intéressant de combiner la tontine avec un contrat d’assurance-vie dont le concubin est bénéficiaire.

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