Dossier Rachat de crédit immobilier : dépêchez-vous avant que les taux remontent !

Le taux de l'assurance emprunteur devient aussi important que le taux d'un prêt immobilier !

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Les taux d’intérêt des emprunts sont tombés tellement bas aujourd’hui que le coût de l'assurance emprunteur devient proportionnellement très important.

Reuters

Lorsqu’on contracte un prêt immobilier, la banque exige une assurance emprunteur. Les taux d’intérêt des emprunts sont tombés tellement bas aujourd’hui que le coût de cette assurance emprunteur devient proportionnellement très important, représentant jusqu'à la moitié des intérêts payés. Il convient donc de rechercher l’assurance la moins chère pour optimiser le coût de son emprunt, ce qui passe la plupart du temps par une délégation d’assurance,  solution nettement moins chère que les assurances proposées par les banques. La condition à respecter est que les garanties de l’assurance déléguée doivent être équivalentes à celles que propose l’organisme prêteur.

Exemple

Pour un emprunt de 200 000 € à 1,5% sur 15 ans, le coût du crédit sera de 23 500 €. Une assurance à 0,45% représentera un coût de 9 000 €, soit plus d’un quart du coût total du crédit y compris l’assurance (32 500 €).

Pour un couple d’emprunteurs où Monsieur s’assure à 80% et Madame à 70%,le coût de l'assurance monte à 13 500 €, soit 36% du coût total du crédit et près de 60% des intérêts de l'emprunt. Si chacun s'assure à 100%, il en coûtera le double (18 000 €), ce qui représentera plus de 40% du coût total du crédit et trois quarts des intérêts de l'emprunt.

Avec une délégation d'assurance, si ce couple est plutôt jeune et en bonne santé, il pourra trouver un taux proche de 0,15%, voire moins s'il est non fumeur. Le coût de l'assurance tombe alors à 3 000 €. A l'arrivée, le couple économise entre 6 000 € (Assurance à 50% chacun) et 12 000 € (100% chacun).

Les possibilités pour changer

Il existe plusieurs possibilités pour changer d’assurance emprunteur. Pour les offres de prêt émises depuis le 26 juillet 2014, vous avez 1 an, à compter de l’acceptation de votre prêt immobilier, pour changer d’assurance emprunteur.  Par la suite, la reconduction du contrat se fait annuellement avec la possibilité en théorie de résilier l’assurance au plus tard 15 jours avant la date anniversaire en envoyant le nouveau contrat à sa banque par lettre recommandée. Cette possibilité peut toutefois être contestée en raison de textes de lois contradictoires. Une troisième solution se dessine lors d’un rachat de crédit. L’assurance sera résiliée automatiquement lors du remboursement du crédit et il faudra donc joindre le nouveau contrat d’assurance à la banque qui refinance l’emprunt initial.

Les garanties exigées

4 garanties sont généralement exigées par les banques pour sécuriser le remboursement d'un crédit : décès, Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA), ITT (Incapacité temporaire totale de travail) et Invalidité Permanente et Totale (IPT).

La garantie décès est le plus souvent couplée à la garantie PTIA. Il s’agit de l’invalidité physique ou mentale constatée avant l’âge de 65 ans et mettant l‘assuré dans l’incapacité définitive d’exercer toute activité rémunératrice. L’assureur rembourse le montant du capital restant dû à la banque en cas de décès ou s’il y a perte complète d’autonomie.

De la même manière, en cas d’invalidité permanente totale (IPT), le remboursement sera pris en charge par l’assureur.

L’incapacité temporaire totale de travail (ITT) est une incapacité médicalement reconnue mettant l’assuré dans l’impossibilité complète mais temporaire (à la suite de maladie ou d‘accident) de se livrer à une activité professionnelle. L’assurance prend en charge les mensualités de remboursement pendant l’arrêt de travail mais la garantie débute généralement après un délai de franchise de 90 jours.

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Immobilier
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