Dossier Impôts : ce qui va changer en 2018

Plus-values immobilières : une pression fiscale alourdie en 2018

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Du fait de l’augmentation de la CSG, les gains tirés d’une vente immobilière seront davantage taxés. La fiscalité pourra atteindre 36,20% contre 34,50% aujourd’hui.

Reuters

En 2018, rares seront les revenus du patrimoine qui resteront en dehors du champ de la flat tax. Les plus-values immobilières feront donc figure d’exception. Le gouvernement a en effet décidé de ne pas toucher à leur régime d’imposition. Mais cela ne signifie pas que la pression fiscale restera stable.

Rappel du cadre en vigueur

Actuellement, les plus-values immobilières bénéficient d’un régime spécial. Outre les prélèvements sociaux à 15,5%, elles sont soumises à un impôt forfaitaire au taux de 19%.

Par ailleurs, la base d’imposition évolue avec le temps. Jusqu’à 6 ans de détention, l’ensemble de la plus-value est imposée. Elle est donc taxée à hauteur de 34,50%. Au-delà de 6 ans, des abattements sont accordés.

Deux grilles d’abattements existent : une au titre de l’IR, une autre au titre des prélèvements. Ainsi, les plus-values sont exonérées d’IR après 22 ans. En revanche, il faut attendre 30 ans pour ne pas payer de prélèvements sociaux.

Pas de changement pour l’IR en 2018

Côté IR, rien ne changera en 2018. Les abattements accordés ainsi que le taux d’imposition (19%) resteront les mêmes. En d’autres termes, l’impôt dû sur les plus-values immobilières ne sera pas plus lourd en 2018 qu’en 2017.

Des prélèvements alourdis

Il n’en sera en revanche pas de même pour les prélèvements. Le projet de loi de financement de la sécurité sociale prévoit en effet d’augmenter la CSG de 1,7 point. Et l’immobilier ne fera pas exception. Autrement dit les prélèvements sociaux dus sur les plus-values immobilières passeront de 15,5% à 17,2%.

Ce surplus de CSG ne sera de surcroît pas déductible des revenus du contribuable, les plus-values immobilières étant imposées au forfait et non au barème.

Quelles conséquences ?

Avant 6 ans de détention, la surcharge sera maximale. Les vendeurs seront taxés à hauteur de 36,2% au lieu de 34,50% actuellement.

Ensuite, du fait de l’application des abattements, l’écart se réduira progressivement. Comme le montre notre tableau, pour un bien vendu au bout de 15 ans, il sera par exemple de 1,42 point (21,96% de taxation au lieu de 20,54% aujourd’hui).

Bien entendu, la réforme sera sans conséquence pour les biens acquis il y a plus de 30 ans, ces derniers étant totalement exonérés.

La pression fiscale sur les plus-values immobilières
L'Argent & Vous
En 2017En 2018Surplus (en pt)
Avant 6 ans34,50%36,20%1,70
Après 6 ans33,10%34,78%1,67
Après 7 ans31,71%33,35%1,64
Après 8 ans30,31%31,93%1,62
Après 9 ans28,92%30,50%1,59
Après 10 ans27,52%29,08%1,56
Après 11 ans26,13%27,66%1,53
Après 12 ans24,73%26,23%1,50
Après 13 ans23,33%24,81%1,48
Après 14 ans21,94%23,39%1,45
Après 15 ans20,54%21,96%1,42
Après 16 ans19,15%20,54%1,39
Après 17 ans17,75%19,11%1,36
Après 18 ans16,36%17,69%1,34
Après 19 ans14,96%16,27%1,31
Après 20 ans13,56%14,84%1,28
Après 21 ans12,17%13,42%1,25
Après 22 ans11,16%12,38%1,22
Après 23 ans9,77%10,84%1,07
Après 24 ans8,37%9,29%0,92
Après 25 ans6,98%7,74%0,76
Après 26 ans5,58%6,19%0,61
Après 27 ans4,19%4,64%0,46
Après 28 ans2,79%3,10%0,31
Après 29 ans1,40%1,55%0,15
Après 30 ans0%0%0

La taxe Eckert toujours de mise

Le gouvernement n’a pas non plus prévu de revenir sur la taxe Eckert. Pour mémoire, il s’agit d’une surtaxe appliquée depuis 2013 aux plus-values supérieures à 50.000 euros. Son taux varie de 2% à 6% en fonction du montant de la plus-value après abattements (calculée sur le même principe que la base taxable à l’impôt). Pour une plus-value de 60.000 euros, le montant est par exemple de 1.200 euros.

Exemple

Un vendeur réalise une plus-value de 30.000 euros sur un bien détenu depuis plus de 10 ans. Il bénéficie de 30% d’abattement au titre de l’IR et doit donc payer 3.990 euros (19% sur une base de 21.000 euros). Côté prélèvements sociaux, l’abattement est de 8,25% et la base taxable de 27.525 euros, soit une taxation de 4.266 euros. Au total, le vendeur doit donc régler 8.256 euros.

En 2018, pour la même opération, rien ne changera concernant l’impôt. En revanche, les prélèvements passeront à 4.734 euros (17,2% de 27.525 euros), induisant un surcoût de 468 euros (1,56% de la plus-value).

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