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Investissement à la montagne : placement rentable ou plaisir coûteux ?

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S’offrir un pied à terre en station et le rentabiliser grâce à la location est une solution envisageable. Mais dans les lieux les plus prisés, la rentabilité n’est pas toujours au rendez-vous

En cette période de vacances, beaucoup de Français rêvent certainement d’avoir leur propre résidence secondaire en montagne. Il est vrai qu’en théorie, la mise en location du bien sur une partie de l’année peut permettre de s’offrir un appartement de vacances à moindre coût. Il convient néanmoins de garder la tête froide car les prix en stations peuvent atteindre des sommets.

Une étude de MeilleurAgents réalisée en début d'année montre que dans les zones de  montagne les plus prisées, les prix au m² dépassent les 5.000 euros, voire les 6.000 euros (6.600 euros par exemple à Méribel). De quoi mettre sous pression la rentabilité locative.

Des rendements locatifs sous pression en haute montagne

L’Argent & Vous avait déjà mené l’enquête il y a deux ans. Or la situation est restée peu ou prou la même. Dans une station comme Tignes, les tarifs de location sont certes élevés mais la fenêtre est étroite, avec pas plus de 16 à 18 semaines de location possible sur l’année.

Pour un bien de 40 m², un professionnel estimait en 2013 entre 5.500 euros et 6.500 euros le revenu locatif net de charges envisageable dans la station. Sachant que les prix avoisinent les 5.000 euros au m², la rentabilité à Tignes peut donc être évaluée aux alentours de 3%. Un chiffre confirmé par l’analyse de plusieurs annonces et qui, de l’aveu de spécialistes du secteur, correspond bien à la norme dans les grandes stations alpines.

Si l’objectif est de se constituer une rente à partir d’un capital, la haute montagne n’apparaît donc pas comme la solution la plus rentable. Pour ceux qui empruntent, il convient également de disposer d’un apport confortable. La rente mensuelle obtenue ne permet en effet d’emprunter que 80.000 euros sur 15 ans. Pour s’offrir 40 m² à Tignes en espérant rembourser son prêt grâce à la location, il faut donc être capable d’apporter 130.000 euros, soit plus de 60% de l’investissement (frais d’acquisition inclus).

La voie plus accessible de la moyenne montagne

Pour les plus petits budgets, une autre solution existe : la moyenne montagne. Ici, les prix sont plus mesurés (par exemple 2.440 euros au m² à Super-Besse en Auvergne). Les prix de location sont bien évidemment inférieurs à ceux des grandes stations, mais certaines villes ont l’avantage d’avoir une vraie saison d’été grâce à des activités annexes (loisirs, thermalisme...).

Voisine de Super-Besse, la station du Mont-Dore propose par exemple une véritable saison thermale du printemps à l’automne en plus de sa saison d’hiver. Résultat, la location y est possible 20 à 22 semaines dans l’année. Selon un professionnel local, on peut ainsi tabler pour un 60 m² sur 11.000 à 12.000 euros bruts par an, soit 7.250 euros environ nets de frais.

Avec un prix au m² inférieur à 2.500 euros, la rentabilité (proche de 5%) apparaît donc bien plus élevée qu’en haute montagne. Certes, il est là aussi difficile d’envisager un financement du bien uniquement par le produit de la location. Mais, avec un emprunt sur 15 ans, l’apport requis est plus modeste : 65.000 euros, soit 40% de l’investissement.

En résumé

Ces différents exemples ne tiennent pas compte de l’incidence fiscale du fait des multiples situations envisageables. En tout cas, d’un strict point de vue financier, l’achat en montagne n’est certainement pas l’investissement le plus rentable. En revanche, pour les amoureux de la nature, il peut être un bon moyen d’allier placement et plaisir.

Si elle est chère, la haute montagne a l’avantage d’offrir des domaines skiables plus complets et peut aussi apporter davantage de garanties en matière de revente du bien. La moyenne montagne a quant à elle comme atout d’être plus ouverte aux petits budgets et de ne pas être axée uniquement sur le ski.

Enfin, quel que soit le lieu choisi, il est important de rappeler que plus le propriétaire occupe les lieux moins son revenu locatif est élevé. Il appartient donc au candidat à l’achat de savoir à quel niveau placer le couple rentabilité/plaisir... et de faire ses calculs prévisionnels en conséquence.

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