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Au vu de ce chiffre calculé par Meilleurtaux.com et Asterès, l’immobilier reste sur le papier l’un des actifs les plus rentables. Mais il convient d’être prudent et de prendre en compte d’autres paramètres
Investir dans l’immobilier est-il encore rentable ? Asterès et Meilleurtaux.com viennent de passer en revue plusieurs classes d’actifs et au regard de leurs conclusions, la pierre demeure une piste intéressante.
Les auteurs du rapport estiment en moyenne à 6% la rentabilité locative en France en 2015. Sur le papier, l’immobilier rapporte donc bien plus que l’assurance-vie en euros (2,5%) ou que le PEL (1,5%). Ces données prouvent également que si la rentabilité a chuté d’un tiers depuis 2000, elle s’est tout de même stabilisée au cours des dernières années. Ce chiffre de 6% correspond en effet au résultat d’une étude publiée en début d’année dernière par la Banque de France et cadre aussi avec les conclusions d’une enquête menée par L’Argent & Vous en 2014.
Ne pas oublier les charges et la fiscalité
Il convient toutefois de rester prudent et d’analyser plus en détail ce que signifie ce rendement. Asterès et Meilleurtaux.com rappellent d’abord que les données varient fortement d’une ville à l’autre. La rentabilité est par exemple de 6,5% à Montpellier mais ne dépasse pas les 3,6% à Paris.
Par ailleurs, ces taux sont bruts. Or, « les impôts et les charges supportées par les propriétaires peuvent absorber la moitié du rendement brut », rappelle le document. Prenons un bien rapportant 5.000 euros par an (6% de rentabilité brute) et faisant supporter 20% de charges. Si le propriétaire est dans la tranche à 30% et qu’il opte pour le micro-foncier, il doit régler plus de 2.590 euros d’impôts et charges. Sa rentabilité nette chute alors à 2,9%.
Des risques propres à la location
Il ne faut pas non plus oublier les risques inhérents à la location : dégradation, impayés, périodes de vacances… Si le bien pris en exemple ci-dessus est vide 3 mois dans l’année, il ne rapporte plus que 1,9% net.
Enfin, Meilleurtaux.com et Asterès mentionnent aussi l’incertitude que fait peser l’instabilité réglementaire et fiscale. Des réformes sont toujours susceptibles de venir amputer un peu plus le rendement du propriétaire. Ce risque est notamment bien réel actuellement pour les locations meublées.
Faire des simulations précises
En résumé, l’immobilier peut être un placement intéressant, avec de surcroît des possibilités de défiscalisation à la clé. Mais il est important de ne pas se laisser aveugler par le rendement brut.
Il est essentiel de faire ses propres simulations en intégrant tous les paramètres (charges, fiscalité, travaux d’entretien…). Ce travail est d’autant plus utile qu’au sein d’une même ville, la rentabilité peut varier fortement d’un bien à un autre.
L’immobilier peut également laisser espérer une plus-value à la sortie. Mais là encore, il faut garder à l’esprit qu’une partie du gain sera absorbé par la fiscalité sur les plus-values.
