Dossier Le retour de l’encadrement des loyers

Encadrement des loyers : comment faire ses calculs ?

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La préfecture d’Ile-de-France a publié l’arrêté fixant les références à prendre en compte à partir du 1er juillet prochain. Quatre critères sont à prendre en compte. Détails…

Daniel Féau

L’encadrement des loyers fera son retour à Paris le 1er juillet prochain. La préfecture d’Ile-de-France a publié cette semaine le dernier document nécessaire, l’arrêté fixant les références de loyers du dispositif.

4 critères

Concrètement, si vous êtes propriétaire d’un bien situé dans la zone d’encadrement, quatre critères sont à prendre en compte pour déterminer le loyer applicable : le secteur du bien, l’année de construction de l’immeuble, le nombre de pièces et le statut (vide ou meublé).

Secteur

Pour les besoins de l’encadrement, 14 secteurs ont été identifiés. Chacun de ces secteurs regroupe plusieurs quartiers (ces derniers étant au nombre de 80). Le quartier des Halles dans le 1er arrondissement correspond par exemple au secteur 5. Le quartier Bonne Nouvelle (2ème arrondissement) est quant à lui situé dans le secteur 4.

Pour aider les propriétaires, la Drihl d’Ile-de-France a mis en place une carte interactive qui précise le secteur à partir d’une adresse.

Année de construction

Le propriétaire doit aussi tenir compte de l’année de construction. Ici, quatre catégories ont été retenues : avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990, après 1990.

Nombre de pièces

Les références de loyers ne sont pas les mêmes pour un studio, un T2 ou un T4. Il convient donc de tenir compte du nombre de pièces selon la grille suivante : 1, 2, 3, 4 et plus.

Meublé ou non meublé

Enfin, le type de location influe aussi sur le prix. Un barème concerne les logements vides et un autre les logements meublés. Généralement, les références de prix au m2 retenues sont supérieures de 3 à 4 euros pour les appartements meublés.

Calcul du loyer maximal

A partir de ces critères, le propriétaire peut se référer aux indications du site de la Drihl ou aux tableaux de l’arrêté préfectoral.

Prenons l’exemple d’un studio de 20 m2 loué vide dans le quartier Javel (secteur 7). Le bien est situé dans un immeuble de 1992.

Pour ce secteur 7, le tableau donne un loyer de référence de 26,20 euros par m2 pour un logement vide de 1 pièce datant de 1992. Ce prix correspond à la norme du secteur.

Le loyer pourra dépasser cette norme de 20% au maximum. Pour simplifier les calculs, ce plafond est également donné dans le tableau à la colonne « loyer de référence majoré ». Il est dans notre exemple de 31,40 euros par m2.

Ainsi, le propriétaire de ce bien ne pourra pas le louer plus de 628 euros par mois hors charges.

Un bien de mêmes caractéristiques situé dans le secteur 1 (7ème arrondissement) aura en revanche un plafond de 41,80 euros par m2, soit un potentiel de loyer de 836 euros.

Le propriétaire pourra aussi appliquer un complément de prix si le logement présente des caractéristiques particulières comme une terrasse ou une vue exceptionnelle

Formalités

Le bail devra mentionner les loyers de référence correspondant au bien pour permettre au locataire de vérifier si la règle est respectée. De même, si un complément de prix est appliqué pour caractéristiques exceptionnelles, les éléments devront être détaillés dans le bail.

Sanctions

Les propriétaires ne respectant pas les limites de l’encadrement pourront faire l’objet d’une mise en demeure de la part de la préfecture. Sans réponse positive de leur part, des amendes pourront leur être infligées.

Loyer minoré

L’arrêté fait aussi apparaître une colonne « loyer de référence minoré ». Ce loyer correspond à la référence du secteur diminuée de 30%. Un propriétaire louant en dessous de ce niveau pourra demander une réévaluation.

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