Dossier Encadrement des loyers : ce qui a changé

Encadrement des loyers : une mise en place programmée à l'automne

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L'annonce a été faite par Sylvia Pinel, la ministre du Logement. En résumé, un loyer ne pourra pas dépasser de plus de 20% le loyer de référence de la zone, mais uniquement dans les villes où la situation est jugée tendue

Barnes

Si l'avenir de la loi Alur a été mis en doute avec le départ de Cécile Duflot du gouvernement, l'une de ses mesures phare, l’encadrement des loyers, sera bien appliquée. La ministre du Logement Sylvia Pinel, a assuré à Libération que le mécanisme sera mis en route à l'automne, une fois les décrets d'application publiés.

Certes, il existe déjà pour certaines villes un dispositif d’urgence, qui a été reconduit l’été dernier. Ceci étant, l’adoption de la loi Alur va permettre de prendre le relais de ce mécanisme temporaire, en fixant au passage de nouvelles règles.

Les villes concernées

De l’Ile-de-France au littoral méditerranéen en passant par Lyon ou le bassin d’Arcachon, 28 agglomérations métropolitaines de plus de 50.000 habitants constituant des zones « tendues » sont concernées. Ce périmètre englobe 4,6 millions de logements, soit 70% du parc de logements locatifs privés du pays.

Les références retenues

Chaque zone sera dotée d’un observatoire local des loyers (il existe déjà à Paris). A partir des données obtenues, le préfet prendra chaque année un arrêté déterminant un loyer médian de référence par catégorie de logement et par quartier.

Le ministère du Logement a souhaité un loyer médian car il se révèle moins volatile que le loyer moyen. Rappelons que le loyer médian est celui qui sépare les logements en deux groupes égaux : ceux dont le loyer est inférieur à la médiane et ceux dont le loyer est supérieur.

Les limites imposées

Un second indicateur sera déterminé : le loyer de référence médian majoré. Egalement fixé par arrêté, il ne pourra être supérieur de 20% au loyer médian de référence. Les loyers devront être fixés dans cet intervalle. Dans un souci de transparence, les contrats de location devront stipuler le loyer médian majoré et le loyer appliqué au précédent locataire.

L’impact espéré

Pour la seule région parisienne, le ministère du Logement estimait l'an passé que 1 logement sur 4 devrait voir son loyer baisser avec ce nouveau dispositif. Prenons le cas d’un studio de 26 m² mis en location à Paris dans un quartier recherché pour 1.000 euros par mois, soit 38,4 euros par m². Si la médiane pour ce type de logement dans ce quartier est de 30 euros par m², le loyer devra être au maximum de 936 euros (30*26 + 20%).

Dans une étude récente, Clameur a pour sa part estimé que l'encadrement devrait toucher environ 20% des logements des grandes agglomérations.

Les exceptions

Pour les logements offrant des caractéristiques exceptionnelles (garage, grande terrasse...) justifiées dans le bail, un complément de loyer exceptionnel pourra être appliqué.

La mise en place

Une fois la loi entrée en vigueur, tous les nouveaux contrats devront tenir compte de ces critères. Pour les logements occupés, le locataire pourra à l’occasion du renouvellement du bail entreprendre un recours en diminution de loyer si ce dernier est supérieur au plafond. En cas de désaccord, une procédure amiable pourra être engagée. Si elle échoue, il sera possible de saisir un juge.

Le dispositif introduit en parallèle une notion de loyer de référence minoré (-30%). Si le loyer est inférieur à ce plancher, le propriétaire pourra envisager d’augmenter le loyer au renouvellement du bail.

Commentaires (5)
  • philippe.chami.5
    philippe.chami.5posté le 27.08.2014 à 14:19

    Je suis agent immobilier
    Je suis entièrement d’accord avec Cécile Duflot
    Cécile Duflot est courageuse, ALUR est une loi sociale.
    C’est une femme ministre qui a osé faire du changement social.
    La loi ALUR est une loi juste, elle est pour réguler les loyers et pour permettre à des nombreux français de se loger correctement, propriétaire ou locataire.
    ALUR c’est la lutte contre les braconniers de l’immobilier.
    ALUR c’est la lutte contre les Marchands du sommeil.

  • XavierLoiDuflot
    XavierLoiDuflotposté le 19.03.2014 à 15:22

    Utilisé pour la défiscalisation d'investissements immobiliers locatifs pour le dispositif loi Duflot (http://www.dispositif-loiduflot.org/dispositif-duflot), le plafonnement des loyers provoque pas d’effets dissuasifs car 30 000 logements neufs ont été vendus en 2013. Ces chiffres modestes correspondent à une montée en puissance du dispositif, avec une accélération au dernier trimestre due à la stabilisation des plafonds des loyers.

  • XavierLoiDuflot
    XavierLoiDuflotposté le 19.03.2014 à 15:21

    L'encadrement des loyers est un fort point de désaccord entre les parties prenantes dans le domaine du logement locatif. Cette mesure va freiner l'investissement, bon nombre de projets immobiliers et désengager des promoteurs et d'investisseurs, alors que les taux d'intérêt sont stables et à un niveau très bas.

  • ilola.tcham
    ilola.tchamposté le 24.02.2014 à 09:42

    Ce sera donc, bientôt, retour au passé : les quartiers populaires conserveront leur habitat bas de gamme rénové à bas coût, "réservé" à constituer le stock locatif, tandis que ceux qui pourront acheter pour occuper eux-mêmes auront accès aux biens de qualité.

  • ilola.tcham
    ilola.tchamposté le 24.02.2014 à 09:39

    On voit sur le site PATRIM, du ministère des Finances, que, sur l’année 2013, des biens vendus quasi à la même adresse, dans certains quartiers « populaires » de Paris, ont été acquis à des prix allant non pas de - 20% à +20 %, mais parfois du simple au double, voire plus !
    Je vois mal, dès lors, que les investisseurs continuent d’acheter pour le double du prix « médian » d’un quartier populaire des biens « de qualité » qu’ils ne pourront louer, au mieux, qu’à 20 % au-delà du prix médian, après les avoir chèrement rénovés aussi, pour valoriser leurs atouts…