Dossier Encadrement des loyers : ce qui a changé

Encadrement des loyers : le rappel des règles

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Le dispositif d’urgence mis en place l’an passé vient d’être reconduit pour un an. Quels logements vise-t-il ? Quelles limites impose-t-il ? Explication détaillée du mécanisme

Boursier.com

La prochaine loi sur l’urbanisme et le logement intégrera un dispositif d’encadrement des loyers. La ministre du Logement Cécile Duflot en a présenté les grandes lignes en juin en conseil des ministres. Globalement, il sera basé sur un loyer de référence médian duquel les loyers ne pourront s’écarter de plus de 20%.

Reste qu’en attendant le vote de ce projet de loi, le gouvernement a décidé de renouveler les mesures d’urgence prises l’an passé. Un décret publié ce mercredi prolonge en effet pour un an à compter du 1er août 2013 le mécanisme d’encadrement adopté en 2012.

Zones concernées

Sont visées par le décret 28 agglomérations de métropole (les mêmes que l’an passé) ainsi que 11 zones urbaines d’outre-mer. Il s’agit d’agglomérations de plus de 50.000 habitants ayant connu des hausses annuelles moyennes de loyers de plus de 3,2% entre 2002 et 2011, et affichant un loyer moyen de plus de 11 euros par m² en 2012. On y trouve Paris, Lyon, Marseille mais aussi La Rochelle ou encore Annecy.

Contrats visés

Ce dispositif concerne les renouvellements de bail ainsi que les nouvelles locations.

Principe de l’encadrement

L’augmentation de loyer ne peut être supérieure à celle induite par le calcul utilisant l’IRL, l’indice de référence des loyers publié par l’Insee. Par exemple, pour un logement vide depuis août 2012 et reloué en août 2013, le loyer pourra être augmenté de 1,2% au maximum par rapport au loyer appliqué au dernier locataire, compte tenu de l’évolution de l’IRL sur un an.

Dérogation pour travaux

Des exceptions sont prévues en cas de travaux. Pour un logement vacant ayant bénéficié de travaux pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, une hausse de loyer plus importante peut être appliquée sans toutefois dépasser 15% du coût TTC des travaux.

Pour un renouvellement de bail, la même règle est valable mais les travaux doivent s’élever au minimum à une année de loyer.

Dérogation pour loyer sous-évalué

Un loyer manifestement sous-évalué peut aussi bénéficier d’une augmentation supérieure à celle de l’IRL, en respectant également certaines limites.

Ces plafonds sont déterminés soit par le coût des travaux réalisés (selon la règle exposée ci-dessus) soit en tenant compte des loyers moyens de la zone pour des logements comparables, le résultat le plus élevé pouvant s’appliquer.

Différences avec le futur système d’encadrement

Si ce dispositif d’urgence est basé sur les anciens loyers avec une augmentation calée sur celle de l’IRL, le nouveau dispositif s’appuiera quant à lui sur des loyers médians selon les zones. Ce n’est donc pas l’augmentation du loyer qui sera surveillée mais l’écart entre le loyer appliqué et le loyer de référence.

Tout comme le cadre en place, le nouveau système prévoira aussi des dérogations. En cas de caractéristiques exceptionnelles (terrasse, garage...), un complément de loyer pourra être prévu au contrat.

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Immobilier
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