Dossier Encadrement des loyers : ce qui a changé

Encadrement des loyers : le dispositif d’urgence prolongé pour un an

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Mis en place en 2012, ce mécanisme limite la hausse des loyers pour les renouvellements de baux et les nouvelles locations. Il s’applique à 28 agglomérations

Reuters

L’encadrement des loyers prévu par la loi Alur entrera en vigueur à l’automne. La ministre du Logement Sylvia Pinel a déjà fixé ce calendrier. Mais en attendant la publication des décrets d’application nécessaires, l’exécutif ne compte pas laisser les locataires dans le flou.

Ainsi, le gouvernement a décidé de prolonger le dispositif d’urgence mis en place en 2012 et déjà renouvelé l’an passé. Tel est l’objet d’un décret publié ce jeudi au Journal Officiel et qui prendra effet dès le 1er août.

Zones concernées

28 agglomérations sont visées. Il s’agit de zones de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Ces zones sont : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.

Contrats visés

Ce dispositif concerne les renouvellements de baux ainsi que les nouvelles locations.

Mécanisme d’encadrement

Si un logement vacant est reloué, le loyer doit être aligné sur celui appliqué au dernier locataire. Une révision à la hausse peut être appliquée en fonction de l’IRL, si aucune réévaluation  n’est intervenue au cours des 12 derniers mois.

Les logements faisant l’objet d’une première location sont logiquement exclus du dispositif et il est à noter que l’encadrement n’est pas non plus appliqué aux logements vides depuis plus de 18 mois.

Dérogation pour travaux

Des exceptions sont prévues en cas de travaux. Pour un logement vacant ayant bénéficié de travaux pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, une hausse de loyer plus importante peut être appliquée sans toutefois dépasser 15% du coût TTC des travaux.

Pour un renouvellement de bail, la même règle est valable mais les travaux doivent s’élever au minimum à une année de loyer.

Dérogation pour loyer sous-évalué

Un loyer manifestement sous-évalué peut aussi bénéficier d’une augmentation supérieure à celle de l’IRL, en respectant également certaines limites.

Ces plafonds sont déterminés soit par le coût des travaux réalisés (selon la règle exposée ci-dessus) soit en tenant compte des loyers moyens de la zone pour des logements comparables, le résultat le plus élevé pouvant s’appliquer.

Différences avec le système d’encadrement de la loi Alur

Si ce dispositif d’urgence est basé sur les anciens loyers avec une augmentation calée sur celle de l’IRL, le nouveau dispositif s’appuiera quant à lui sur des loyers médians selon les zones. Ce n’est donc pas l’augmentation du loyer qui sera surveillée mais l’écart entre le loyer appliqué et le loyer de référence.

Tout comme le cadre en place, le nouveau système prévoira aussi des dérogations. En cas de caractéristiques exceptionnelles (terrasse, garage...), un complément de loyer pourra être prévu au contrat.

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