Dossier Dispositif Duflot : un nouveau cadre pour l’immobilier locatif

"Nous avons un sentiment assez négatif sur le dispositif Duflot"

Fiscalité Interview 0

Olivier Grenon-Andrieu, Président d'Equance, conseil en gestion privée

Que pensez-vous du dispositif Duflot dont on vient de connaître les derniers détails ?

Olivier Grenon-Andrieu : Nous avons un sentiment assez négatif. Dans un marché où les clients sont déjà bien équipés (un pic de 120.000 transactions en Robien a été atteint en 2007), le modèle ne correspond pas aux attentes des investisseurs. Il suscite au demeurant peu d'attrait. A ma connaissance, aucune SCPI n'a pour l'heure émis l'idée de lancer un projet en Duflot. Ce manque d'intérêt apporte bien la preuve que le système n'est pas adapté aux besoins. D'ailleurs, les objectifs du ministère apparaissent peu ambitieux avec 40.000 logements sur l'année.

Quelles sont justement les attentes en la matière ?

O.G.-A. : La fiscalité qui pèse sur l'immobilier est déjà un frein. Mais un investisseur n'achète pas que pour la fiscalité. Or, des questions peuvent se poser sur le rendement d'un projet en Duflot. Comment va se passer la sortie ? Il y a au vu des conditions imposées peu de perspectives de plus-value à la clé. Même en supposant une plus-value équivalente à celle d'un Scellier, nos premières estimations montrent une forte baisse du TRI. Sur 15 ans, nous arrivons à un rendement de 4,47% sur un Duflot, contre 5,16% sur un Scellier et plus de 6% pour des SCPI de rendement.

Quelles critères du Duflot vous paraissent les plus contraignants : les plafonds de loyers ou les plafonds de ressources ?

O.G.-A. : Les deux semblent très sévères. Sur les loyers, les baisses imposées d'environ 20% vont complètement décolérer les biens des prix de marché. Le plafond de 5.500 euros le m2 retenu pour l'investissement pose aussi un problème puisqu'il exclut de fait du dispositif des zones comme Paris.

Que conseillez-vous alors à vos clients qui veulent investir dans l'immobilier ?

O.G.-A. : Aujourd'hui nous les orientons principalement vers quatre instruments. Il y a par exemple la location meublée en secondaire. Ceux qui ont la capacité de supporter temporairement une charge sans revenus associés peuvent aussi se tourner vers l'acquisition de nue-propriété. Elle offre une plus-value latente sur la valeur de l'usufruit. Nous conseillons également l'investissement sur certaines SCPI de rendement. Enfin, nous n'oublions pas les opérations de viager en direct ou via des fonds qui permettent d'acheter une plus-value à terme.

Commentaires (20)
  • florence_h
    florence_hposté le 19.09.2014 à 22:36

    Plutôt un flop la Duflot !
    Du coup le gouvernement semble avoir réagit avec l'annonce fin août 2014 d'une remplaçante nommée Pinel. J'ai trouvé des informations assez complètes sur http://www.la-loipinel.fr
    Qu'en pensez-vous ? Investir ou ne pas investir ?!
    Florence

  • Aurelie78
    Aurelie78posté le 06.01.2013 à 19:57

    J'ai trouvé toutes les informations de la nouvelle loi duflot sur le site d'information http://www.duflot.org. Les plafonds y sont indiqués et sont finalement très acceptables.

  • Bear
    Bearposté le 06.01.2013 à 19:57

    Aurélie78 = Laurence 74. C'est évident...

  • sam ventura
    sam venturaposté le 05.01.2013 à 10:28

    Moi j'ai un sentiment ultra négatif sur Duflot elle même

  • manawah
    manawahposté le 05.01.2013 à 10:18

    qu'elle se rassure tout comme la bachelot qui a ruiné la sécu elle aussi aura un job à la condition féminine

  • nathanael451
    nathanael451posté le 05.01.2013 à 08:09

    Hollande baisse son froc mais au poste qu'il occupe il engage la France à faire de même.

  • manawah
    manawahposté le 05.01.2013 à 04:56

    > > > ADEJO, ancien général de la Légion Etrangère, président de l’association des Anciens du lycée Ardaillon

    > > >

    > > >

    > > >

    > > >

    > > >

    > > > " J'accuse "
    > > > > > > > J'accuse François Hollande de mensonge. Au poste qu'il occupe aujourd'hui François Hollande a tous les moyens de savoir ce qui s'est réellement passé le 17 Octobre 1961 à Paris. Il peut ainsi vérifier que le FLN avait décidé d'organiser une manifestation au cours de laquelle il prévoyait la destruction de quelques installations parisiennes et quelques assassinats ciblés de membres du service d'ordre et du MNA, son adversaire politique.
    > > > > > > > Il pourra ainsi vérifier qu'il n'y eut pas 300 morts, mais 7, dont un Français, consécutifs à la violence de quelques meneurs du FLN. Quant aux 2300(!) blessés, on n' en trouve que peu de trace, sinon dans les déclarations mensongères d'anciens FLN.
    > > > > > > > J'accuse François Hollande de saboter tous les efforts faits par notre pays pour intégrer les immigrés. Comment aimer un pays dont le président fait de telles déclarations ? Chacun peut mesurer le désastre provoqué chez les jeunes maghrébins par de tels mensonges.
    > > > > > > > J'accuse François Hollande d'avoir serré dans ses bras des Ben Bella et autre Bouteflika. Des terroristes qui ont provoqué et encouragé les pires atrocités qui n'aient jamais été commises dans le monde. Des gouvernants qui au pire ont encouragé, sinon au moins fermé les yeux sur les crimes et les tortures atroces dont furent victimes des milliers de Harkis. Un individu, Bouteflika, qui s'est acharné à éradiquer notre langue en Algérie et qui aujourd'hui se noie dans ses mensonges sur la présence Française en Algérie, dont il peut mesurer la réussite tous les jours dans son pays ( prêt à demander réparations pour les ports, aéroports, hôpitaux, écoles, barrages, pétrole, gaz, etc...qu'on lui a laissés, intacts).
    > > > > > > > J'accuse François Hollande de faire semblant d'oublier que 95% des esclaves furent vendus par leurs propres chefs de tribus Africains et que plus de 95% des Français n'avaient rien à voir avec ces crimes au fond de leurs provinces.
    > > > > > > > J'accuse François Hollande de toujours donner raison aux ennemis de la France, d'attiser leur haine des Français et d'abaisser ainsi son pays. Ce n'est sûrement pas le rôle d'un Président de la République digne de ce nom.

    > > >

    > > > Général Antoine-Roch Albaladejo

    > > >

    > > > Il est bon de répéter des vérités .

    > > > C'est Louis-Philippe qui donna en 1834 le nom d'Algérie à ce pays . Du temps de la colonisation turque, c'était la Barbarie .

    > > > Pourquoi le nom de Pieds Noirs ? C'est le nom que l'on donna au premiers colons qui transformèrent les marais insalubres de la Mitidja en région agricole prospère . Les colons portaient des bottes noires pour patauger dans les marais de la Mitidja . Ils avaient donc les pieds noirs . C'était aussi un clin d'œil au nom d'une tribu indienne en Amérique . Mais nos manuels d'histoire républicains ne voudront jamais relaté l'héroïsme de ces colons qui ne connaissaient pas les 35h
    > > > > > > > MONSIEUR HOLLANDE SACHEZ QUE VOUS ETES UN DES RARES FRANCAIS A VOUS REPENTIR SUR LES EVENEMENTS

    > > > QUI SE SONT PASSES EN ALGERIE VOUS DEVRIEZ VOUS DOCUMENTER AVANT DE DERIVER COMME VOUS LE FAITE  !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

    > > > Je ne suis pas certain que cette position soit aussi innocente que ça !!!!!!!!! IL FAUT REGAGNER DES POINTS AUPRES DE L'ELECTORAT MAGHREBIN, SUITE AUX SONDAGES QUI SONT EN CHUTE !!!!

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  • android69
    android69posté le 04.01.2013 à 22:15

    Encore un dispositif qui va entretenir cette bulle immo,comme s'il fallait tjrs que l'état intervienne en permanence .En 2008 le marché se régulait de lui meme,permettant au primo accédant d'acquérir leur logement.Et voila que le gouvernement rajoute de l'huile sur le feu et fait remonter les prix avec le scellier.Résultat,des biens immobiliers à nouveau hors de prix,Quand on pense qu'en Allemagne les prix n'ont pas bouger en 10 ans.
    En France les usines ferment et les gens n'ont pas de logement

  • mlou1
    mlou1posté le 04.01.2013 à 19:14

    Pour "clichy" Il ne s'agit pas de faire des logements low cost mais simplement d'avoir des prix et QUALITÉ ~ proches des prix Allemands ou Belges...nous en sommes très loin...
    PRIX du m² Logement NEUF en 2011:
    • 1. France : 3 790 euros/m² (+6,2 % par rapport à 2010)
    • 2. Royaume-Uni : 3 025 euros/m² (+2,5 %)
    • 5. Belgique : 2 027 euros/m² (+3,1 %)
    • 9. Allemagne : 1 290 euros/m² (+4 %)
    Les pros de l'immo allemand ont autant de Mercedes, BMW, Porsche que dans les autres corporations...

  • mangrove
    mangroveposté le 04.01.2013 à 18:29

    Si les gens de Gauche y sont favorables, le DUFLOT devrait quand même réussir, même avec ses désavantages.Personnellement, je n'irais pas dans un tel projet qui cumule surtout les inconvénients pour le bailleur,

  • Kicéca, le Créateur d'Alpha
    Kicéca, le Créateur d'Alphaposté le 04.01.2013 à 18:06

    Les parasites qui se sont nourris des subsides de l'état pleurent de ne pouvoir s'engraisser autant sur le dos des contribuables.

    Une mise au régime de ces obèses gavés de subventions sera salutaire

  • mgerard35
    mgerard35posté le 04.01.2013 à 18:04

    +1 jump. que cela est bien dit. en voila une qu'il faut éjecter sans préavis. incomptétente
    et de surcroit désagréable opportuniste pour sa carrière (c'est bien d'être ministre)

  • chris57_fr
    chris57_frposté le 04.01.2013 à 18:09

    Attention, si personne n'investit dans son dispositif, elle va requisitionner l'argent des investisseurs.

  • jump
    jumpposté le 04.01.2013 à 17:47

    Je pense que le problème c'est Mme Duflot elle même si cela avait été fait par une autre personnalité on en serait pas là.
    Elle se comporte comme une gamine, voulant donner des leçons à tout le monde.

  • nathanael451
    nathanael451posté le 04.01.2013 à 17:43

    Il n'y a pas eu de concertation là ?

  • KAPITOL
    KAPITOLposté le 04.01.2013 à 17:41

    on peut pas tout avoir !!!!loyer en baisse reduction impot en baisse!!! tous les placements financiers en baisse!!! et gagner plus avec la crise actuelle....faut avoir le courage de réformer ce pays ce qui n a été fait depuis 10 ans

  • clichy
    clichyposté le 04.01.2013 à 17:40

    duflot au logement voilà une bonne idée pour générer des milliers de chômeurs dans le bâtiment
    à quand des logements free à prix low cost pour des gens à salaires microscopique ???

  • imagine76
    imagine76posté le 04.01.2013 à 17:08

    les banquiers bien tous les mêmes; des voleurs !!!

  • crene1
    crene1posté le 04.01.2013 à 17:08

    ayrault peut demander à tous ses ministres de sillonner la FRANCE pour expliquer sa politique. Mais quelle politique, une politique nulle initiée par des nuls. Mais tous ces déplacements couteront encore des impôts aux contribuables français

  • clicpg
    clicpgposté le 04.01.2013 à 17:01

    C'est un véritable plébiscite à l'envers: toute la profession contre, et hier le sondage de BFM Business: "Envisagez-vous d'investir en 2013 dans le dispositif "Duflot"?". Réponse: Non, à 96%. Dans quelques mois, les chroniqueurs pourront écrire: "Duflot, non, mais du flop, Oui!"

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