Dispositif Duflot : un nouveau cadre pour l’immobilier locatif

"Nous avons un sentiment assez négatif sur le dispositif Duflot"

"Nous avons un sentiment assez négatif sur le dispositif Duflot"
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Olivier Grenon-Andrieu, Président d'Equance, conseil en gestion privée

"Nous avons un sentiment assez négatif sur le dispositif Duflot"

Que pensez-vous du dispositif Duflot dont on vient de connaître les derniers détails ?

Olivier Grenon-Andrieu : Nous avons un sentiment assez négatif. Dans un marché où les clients sont déjà bien équipés (un pic de 120.000 transactions en Robien a été atteint en 2007), le modèle ne correspond pas aux attentes des investisseurs. Il suscite au demeurant peu d'attrait. A ma connaissance, aucune SCPI n'a pour l'heure émis l'idée de lancer un projet en Duflot. Ce manque d'intérêt apporte bien la preuve que le système n'est pas adapté aux besoins. D'ailleurs, les objectifs du ministère apparaissent peu ambitieux avec 40.000 logements sur l'année.

Quelles sont justement les attentes en la matière ?

O.G.-A. : La fiscalité qui pèse sur l'immobilier est déjà un frein. Mais un investisseur n'achète pas que pour la fiscalité. Or, des questions peuvent se poser sur le rendement d'un projet en Duflot. Comment va se passer la sortie ? Il y a au vu des conditions imposées peu de perspectives de plus-value à la clé. Même en supposant une plus-value équivalente à celle d'un Scellier, nos premières estimations montrent une forte baisse du TRI. Sur 15 ans, nous arrivons à un rendement de 4,47% sur un Duflot, contre 5,16% sur un Scellier et plus de 6% pour des SCPI de rendement.

Quelles critères du Duflot vous paraissent les plus contraignants : les plafonds de loyers ou les plafonds de ressources ?

O.G.-A. : Les deux semblent très sévères. Sur les loyers, les baisses imposées d'environ 20% vont complètement décolérer les biens des prix de marché. Le plafond de 5.500 euros le m2 retenu pour l'investissement pose aussi un problème puisqu'il exclut de fait du dispositif des zones comme Paris.

Que conseillez-vous alors à vos clients qui veulent investir dans l'immobilier ?

O.G.-A. : Aujourd'hui nous les orientons principalement vers quatre instruments. Il y a par exemple la location meublée en secondaire. Ceux qui ont la capacité de supporter temporairement une charge sans revenus associés peuvent aussi se tourner vers l'acquisition de nue-propriété. Elle offre une plus-value latente sur la valeur de l'usufruit. Nous conseillons également l'investissement sur certaines SCPI de rendement. Enfin, nous n'oublions pas les opérations de viager en direct ou via des fonds qui permettent d'acheter une plus-value à terme.

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