Dossier Dispositif Duflot : un nouveau cadre pour l’immobilier locatif

Quels plafonds de ressources et de loyers pour le "Duflot" ?

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Un décret publié le 30 décembre précise les conditions d'éligibilité à ce dispositif permettant des allègements d'impôts

Reuters

Depuis le 1er janvier, le dispositif Duflot est officiellement entré en vigueur. Prenant le relais de la loi Scellier, il permet en échange d'un engagement de location sur 9 ans de bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 18% de l'investissement.

Le mécanisme a été dévoilé dès l'automne. En revanche, les plafonds de ressources et de loyers restaient à préciser. C'est désormais chose faite puisque qu'un décret paru le 30 décembre a donné les derniers détails nécessaires à l'évaluation des projets.

Plafonds de ressources du locataire

Les limites imposées dépendent bien entendu de la zone concernée et de la composition du ménage. Ainsi en zone A bis (Paris et certaines communes de banlieue), un locataire seul ne doit pas avoir plus de 36.502 euros de revenus (au sens du revenu fiscal de référence inscrit sur l'avis d'imposition). Pour un couple avec deux enfants, le plafond grimpe à 85.384 euros.

En zone B2 (Caen, Agen, Laval par exemple), la limite est de 26.776 euros pour une personne seule et de 51.913 euros pour un couple avec deux enfants.

Le tableau complet selon les zones et la taille du foyer est disponible sur le site du ministère du Logement, qui précise que ces chiffres seront réévalués chaque année.

Plafonds de loyers

Concernant, le prix de location au m2, le plafond va de 8,59 euros en zone B2 à 16,52 euros en zone A bis.

Un coefficient est également à appliquer pour tenir compte de la surface du logement. La formule est la suivante avec la variable S correspondant à la surface : 0,7 + 19/S.

Ainsi, un logement de moins de 63 m2 aura un barème majoré par rapport à la grille théorique. Le coefficient ne pourra toutefois pas excéder 1,2.

Par exemple, un appartement de 40 m2 situé en zone A bis pourra être loué jusqu'à 19,41 euros le m2, soit 776 euros par mois.

A l'inverse, un logement de grande surface aura une limite plus basse. Pour 100 m2, la formule revient par exemple à appliquer un coefficient de 0,89. En zone A bis, le plafond de loyer sera dès lors de 14,70 euros le m2 (et non 16,52 euros), soit un loyer mensuel de 1.470 euros.

Comme pour les ressources, ces plafonds seront révisés chaque année.

Plafond d'investissement

La ministre du Logement avait déjà précisé que la limite d'investissement retenue pour le calcul de la réduction d'impôt serait de 300.000 euros. Le décret publié précise par ailleurs que le prix au m2 ne peut excéder 5.500 euros.

Dès lors, un investisseur se portant acquéreur d'un bien de 50 m2 avec un prix de revient de 300.000 euros ne pourra calculer sa réduction d'impôt que sur 275.000 euros.

Exemple

 Un investisseur achète un appartement de 65 m2 à Lille (zone B1) pour 210.000 euros. Pour bénéficier du dispositif Duflot, ce logement devra respecter la réglementation thermique 2012. Le propriétaire devra aussi s'engager à louer ce bien pendant neuf ans, à un prix n'excédant pas 636 euros par mois (au barème de 2013). Enfin, s'il loue à un couple, ce dernier ne devra pas avoir plus de 39.731 euros de revenus annuels.

En contrepartie, l'investisseur pourra bénéficier d'une réduction d'impôt de 37.800 euros à répartir sur 9 ans, soit 4.200 euros par an.

Commentaires (19)
  • clicpg
    clicpgposté le 06.01.2013 à 15:08

    Cela ne peut pas marcher, son truc à Duflot.C'est terrible,entre Hollande qui est HEC et elle ESSEC,on se demande ce qu'ils ont étudié dans ces grandes Ecoles,ou plutôt quel cynisme ils mettent à faire croire à leurs solutions aberrantes! Un système où les prix sont artificiellement maintenus en-dessous des prix-marché ne fonctionne que dans les économies administrées de l'ex URSS.En sus,certains prix mentionnés ci-dessus sont aberrants pour certaines villes moyennes:RDV dans 1 an pour le bilan.

  • pdenis5
    pdenis5posté le 05.01.2013 à 10:36

    tout ce qui peut faire règrésser le prix des loyers pour les personnes à faible revenue est un bonne chose .... un bailleur.

  • Schumi79
    Schumi79posté le 05.01.2013 à 09:19

    Le scellier BBC 2011 intrmédiaire était beaucoup plus intéressant, j'ai bien fait d'acheter sur La Rochelle !

  • gb00b04
    gb00b04posté le 03.01.2013 à 23:16

    Quelle usine à gaz ou comment acheter au prix fort son credit d'impôt... C'est Duflot qui fait du flan!

  • tiitii
    tiitiiposté le 02.01.2013 à 14:13

    et le temps!
    combien de personnes souhaitent faire de l'immobilier, mais ne veulent pas s'embeter avec la gestion!

  • sb1632
    sb1632posté le 02.01.2013 à 13:52

    maintenant celui qui veut de l'immobilier,le mieux reste encore de l'ancien qu'on rehabilite soit meme, en deduisant bien sur le cout des travaux
    l'achat se fait à moindre cout, les frais sont deductibles et on est moins "emprisonné" fiscalement, mais faut avoir les connaissances, pour le faire soi meme

  • sb1632
    sb1632posté le 02.01.2013 à 13:46

    pour les prix des loyers trop bas par rapport aux plafonds, cela ne changera quasiment rien à la "vacance"
    il y a la concurrence vis à vis des logements sociaux, et souvent malheureusement, les logements de bailleurs "privés" sont concentrés dans les memes secteurs
    le seul espoir, que l'offre chute de façon spectaculaire durant au moins quelques années, que la fiscalité ne change pas, mais ça on verra...

  • sb1632
    sb1632posté le 02.01.2013 à 13:41

    y a mieux que des assurances vie!!! en plus l'argent est "bloqué" 8 ans, enfin si on veut defiscaliser au mieux
    pour les assurances loyer impayé, déjà, le cout varie entre 1.5/2.5% generalement, auquel s'ajoute à minimum 1 mois de loyer perdu, mais il est vrai que cela passe dans les frais déductible! enfin, le rendement final chute d'autant :(
    actuellement, la pénurie de logement est due en partie, aux "institutionnels" qui se sont désengagés justement de l'immobilier(depuis quelques années), en raison des risques et du moindre interet
    les veritables investisseurs dans l'immobilier ont disparu de ce marché, ne reste plus generalement(dans le privé),que l'investisseur individuel, qui veut soit s'assurer un complement de retraite plus tard et/ou financer à moindre cout son futur logement

  • tiitii
    tiitiiposté le 02.01.2013 à 13:31

    "les loyers ne correspondent pas a la valeur marché"

    les plafonds mis en place par le scellier ne sont que tres peu souvent atteints (a part sur paris), ils correspondaient complètement au prix de marché.
    et quand bien meme, si vos loyers sont en deça des prix de marchés, cela signifie que la location sera plus évidente, puisque loyer attrayant non?

  • tiitii
    tiitiiposté le 02.01.2013 à 13:29

    Taxes, imposition, prélèvements, etc...Les assurances vies sont aussi concernées par cela...
    alors le rapprochement que vous faites, on peut le faire la aussi, et donc une assurance vie à 3% rapporterait réellement quoi, 2%?

    apres, concernant le probleme de la vacance ou des loyers impayés. oui c'est un risque a prendre en compte. risque léger si l'investissement est bon. et il existe des assurances.

    sinon, on garde son argent sous le matelas, et tout se passera bien :)

  • sb1632
    sb1632posté le 02.01.2013 à 12:58

    y a longtemps que je fais de l'immobilier, mais j'ai arreté il y a environ 5 ans ;)
    oui, c'est du dur et du concret, c'est vrai, mais helas, aujourd'hui, meme les frais deductible, je le repete, et ça c'est une certitude, l'immobilier est ce qu'il y a de plus taxé !
    ce qui n'est pas dit, c'est qu'entre temps, du moment de l'achat et voir la revente, les loyers (encadré dans ce cas) ne correspondent pas à la valeur marché, on s'engage sur une durée longue, qu'à partir du moment, ou il y aura "benefice" cela va s'ajouter au revenu à l'IR+la CSG, qu'il faudra payer
    qu'au moment de la revente, souvent c'est la déconvenue, remise en etat, voir meme avant, un ravalement general, qui ampute les loyers de l'année
    entre 300000 euros dans un bien immobilier et un placement sur et à + de 2.5%! on arrive à trouver 5, garanti parfois en cherchant, c'est tout vu!
    par contre, pour se diversifier ou "s'enrichir" par l'emprunt( mesurer les risques avant), là d'accord, mais en aucun cas, croire que c'est "tres" rentable, voir meme sur!!!

  • Albedo
    Albedoposté le 02.01.2013 à 12:47

    Je suis assez d'accord. Investir dans l'immobilier en France est dangereux.
    On a environ 5% brut de rendement. Il y a l'imposition et des choses qu'on peut défiscaliser (+ et -, n'oublions pas qu'on est en France...). Avec le risque de vacances locatives ou de loyer impayés, autant investir dans une assurance vie à 3%.
    Ce que l'on espère, c'est une hausse du prix du bien. On vise donc la rentabilité et non le rendement en réalité.
    Vous pensez que les prix vont encore monter? SI oui, achetez!

  • tiitii
    tiitiiposté le 02.01.2013 à 12:13

    l'immobilier, c'est du réel, du dur, vous etes propriétaire de quelque chose.

    ensuite, les contraintes que vous annoncez, ne sont apparemment pas des contraintes pour tout le monde...

    pour bien louer, bien revendre, il suffit de bien acheter. ensuite la fibre immobilière, on aime ou on aime pas...
    mais a mes yeux acheter un appartement est une opération bien plus intéressante qu'un pauvre placement rapportant 2,5% par an...

    n'oubliez pas que les charges sont déductibles qui plus est.

  • sb1632
    sb1632posté le 02.01.2013 à 12:01

    ça fait dejà quelques temps, que pour un investissement, l'immobilier est de loin le moins rentable, le seul avantage qu'il reste, est la possibilité de s'enrichir en empruntant (s'endetter?)
    entre 300000 (exemple ci dessus) qui au mieux rapportera 5% brut (et encore, en théorie) une fois justement déduit, les frais ,les taxes, les charges de copropriétée,l'entretien, assurance, voir les dégradations, la vacance entre locataire et j'en oublie, que reste t'il?
    alors, que c'est 300000 euros (si on les a, bien sur! d'ou l'avantage unique,l'emprunt) placé à 3/4%, ça se trouve sans risque encore, vont rapporter plus,sans compter, que c'est plus facilement "liquide" qu'un bien immobilier
    voir pourquoi pas panacher, avec un placement sans risque et un autre plus remunerateur, mais plus risqué?
    qu'est ce qui est le mieux aujourd'hui?
    si les bailleurs privés disparaissent aujourd'hui, c'est qu'il y a sans doute mieux ailleurs?

  • tiitii
    tiitiiposté le 02.01.2013 à 11:49

    sadlig: le plafond de défisc est de 300000€, soit 6000€ par an!
    ne croyez pas que seuls les gens qui ont les moyens profitent de cela.

  • tiitii
    tiitiiposté le 02.01.2013 à 11:47

    pclaude: mais si vous achetez un appartement dans l'ancien, ou votre maison ou quoi ou qu'est ce, ces frais vous les payerez aussi.

    si demain vous achetez un appartement neuf, sans profiter de la défisc, vous aurez également tous ces frais.

    je ne vois pas en quoi ce n'est pas rentable...

    on achète pas un appartement pour réduire ses impots....la réduction n'est la que pour aider, c'est un "plus". il s'agit d'immobilier....

    et n'oubliez pas le but de cette loi: développer le marché locatif.

  • pclaude81
    pclaude81posté le 02.01.2013 à 11:37

    Réponse à Khalissa...eh non c'est pas rentable:
    1°tu investis 300.000
    2°tu payes les intérets, le notaire, les assurances, les hypotèques,les impots fonciers, les charges non récupérables, l ISF Socialo...et je dois bien en oublier un peu et Hop tu perds du fric.....bien joué la verte

  • @.KHALISSA
    @.KHALISSAposté le 02.01.2013 à 11:16

    C'est pas très rentable.

  • sadlig
    sadligposté le 02.01.2013 à 11:10

    Finalement le changement c'est pas pour maintenant!!!une fois de plus le gouvernement utilise l'argent public pour maintenir la bulle immobilère au plus haut, bulle qui fait que la classe moyenne ne peut plus acheter son logement et doit donc le louer à ceux qui ont déjà tout. Un système qui leur permet en plus de ne plus payer d'impôt....quel beau pays