Dossier Dispositif Duflot : un nouveau cadre pour l’immobilier locatif

Le "Duflot" en 10 questions

Fiscalité Actu 0

Le dispositif de soutien fiscal en faveur de l’investissement locatif, plus communément appelé « dispositif Duflot », est entré en vigueur en 2013. Son fonctionnement est assez proche de celui de la loi Scellier dont il prend le relais

Reuters

1. Esprit du dispositif

Comme pour le Scellier, le projet Duflot vise à inciter les particuliers à investir dans l’immobilier neuf pour lutter contre la crise du logement. Mais selon la ministre, son dispositif vise aussi à ne pas reproduire les erreurs du passé: construction en zones sans besoin, logements vacants car trop chers.

2. Entrée en vigueur

Le nouveau système est entré en vigueur début 2013 et a pris la suite de la loi Scellier qui a disparue le 31 décembre 2012.

3. Plafond de l’investissement

Comme pour la loi Scellier, le plafond d’investissement retenu est de 300.000 euros. Le dispositif est également soumis à un plafond de 5.500 euros par m².

4. Durée du dispositif

La réduction d’impôt s’étale sur une durée de 9 ans.

5. Réductions d’impôt

Le taux de réductions d’impôt est de 18%. L’Outre-Mer bénéficie d’un taux plus élevé : 29%.

En métropole, la réduction atteint donc 2% par an sur 9 ans.

6. Plafonnement des niches fiscales

Ce nouveau dispositif fait partie des niches qui sont passées sous le plafond global de 10.000 euros depuis 2013

7. Zonage

Le dispositif vise plusieurs zones. La zone A bis regroupe Paris et plusieurs villes de proche banlieue. La zone A compte la majeure partie du reste de l’Ile de France et certaines villes de province (Cannes, Annemasse...). Suivent les zones B1 (Marseille, Bordeaux...) et B2 (Angoulême, Bourges...)

8. Conditions de loyers

Les loyers 2014 sont soumis à des plafonds par zone (environ 20% sous le prix du marché) :

- 16,72 euros/m² en zone A bis

- 12,42 euros/m² en zone A

- 10,00 euros/m² en zone B1

- 8,69 euros/m² en zone B2.

Le loyer applicable dépend aussi de la surface au travers du coefficient suivant : 0,7+19/S, où S est la surface. Ce coefficient ne peut excéder 1,2.

Ainsi pour un logement de 50 m², le loyer plafond en zone A sera de 50 x 12,42 x 1,08, soit 670,68 euros par mois.

Notons que par rapport au barème, la formule majore le prix au m2 des surfaces inférieures à 63 m2 et minore le prix des grandes surfaces.

9. Conditions de ressources des locataires

Sur ce point, le dispositif Duflot s’avère bien plus dur car désormais tous les locataires sont soumis à conditions de revenus. Le Scellier classique n’imposait en revanche au propriétaire aucune contrainte en la matière.

Plafonds de ressources annuelles selon le foyer en 2014
en euros, source : administration fiscale
Zone AbisZone AZone B1Zone B2
Célibataire36 83136 83130 01927 017
Couple55 04555 04540 08936 079
avec 1 enfant72 15966 16948 21043 389
avec 2 enfants86 15279 25758 20052 380
avec 3 enfants102 50393 82668 46561 619
avec 4 enfants115 344105 58477 16069 443
avec 1 enfant de plus+12 851+11 764+8 608+7 746

10. Autres points

La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, avec un ascendant ou un descendant du contribuable. La réduction n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. Enfin, le dispositif peut sous certaines conditions être utilisé avec une SCI.

Exemple

 Un propriétaire achète un bien 150.000 euros. S’il s’engage à le louer pendant 9 ans à des locataires sous les plafonds de ressources, il pourra obtenir une réduction d’impôt de 27.000 euros sur 9 ans. Soit 3.000 euros par an.

Toutefois, s’il reproduit l’opération quatre fois dans la même année, il ne pourra pas réduire ses impôts de 12.000 euros puisqu’il sera au-dessus du plafond des niches. Sa réduction se limitera à 10.000 euros.

Commentaires (1)
  • norbertD
    norbertDposté le 19.07.2013 à 10:22

    Bel manière d'expliquer le dispositif, très astucieux :D
    Je me permettrai de rebondir sur l'exemple cité en fin de texte : Effectivement dans le cas cité on ne parviendra pas à défiscaliser 12K€ et c'est d'ailleurs la raison qui doit pousser les investisseurs à bien réfléchir sur le bien qu'ils achètent. Ils doivent prendre la valeur du bien, l'emplacement, le type,etc. (plus de précisions ici : http://www.impots-loi-duflot.fr/questions-sur-la-loi-duflot/reussir-son-achat-loi-duflot ) afin d'atteindre la meilleure rentabilité avec leur achat.