Une phase de baisse des prix immobiliers semble devenir inévitable

Le spécialiste de l’estimation des prix immobiliers, Meilleurs Agents, anticipait en septembre dernier une phase de stabilisation des prix de l’ordre de -1% au niveau national pour les 12 prochains mois avec des baisses pouvant aller jusqu’à -2% pour les grandes villes les plus exposées à une hausse du chômage. Avec ce deuxième confinement qui va de nouveau mettre entre parenthèses les nouveaux projets immobiliers (les visites physiques ne sont plus possibles), Meilleurs Agents pense que trop d’incertitudes pèsent désormais pour assister à une poursuite de la stabilisation des prix. « C’est bien une phase de repli qui attend le marché immobilier », prévient Meilleurs Agents.

Résistance insolente

Jusqu’ici, les prix ont pourtant résisté de manière assez insolente dans les grandes villes et même dans beaucoup de villes moyennes. Meilleurs Agents observe même des situations où les prix continuent à légèrement progresser comme à Lille (3.219 € le m² en moyenne pour les appartements) Nantes (3.479 € le m²) ou Strasbourg (3.119 € le m²). A l’inverse, Paris (10.476 € le m²), Toulouse (3.366 € le m²) ou Bordeaux (4.451€ le m²), jusqu’ici quasiment pas impactées, commencent à fléchir selon les dernières estimations de Meilleurs Agents issues des promesses de ventes. Le cas de Paris, où la pénurie de biens à vendre semble toujours prévaloir, reste particulier. La Chambre des notaires ne voit pas encore de revirement des prix, les derniers indicateurs issus des avant-contrats évaluant leur moyenne à près de 10.800 € le m².

Impact psychologique

L’impact de ce nouveau confinement semble à ce stade bien difficile à évaluer car les facteurs psychologiques risquent de devenir prépondérants, notamment face au risque d’une troisième vague. « La défiance des ménages alimentée par ce rebond de l’épidémie ne fait que repousser des projets qui les engagent sur le long terme. Et pour les plus confiants, la lassitude pourrait les amener à attendre des jours meilleurs pour envisager un projet immobilier », commente Meilleurs Agents.

Fragilisation de la demande

Dans l’immédiat, la tension immobilière entre acquéreurs et vendeurs va se relâcher davantage et Meilleurs Agents estime que la plupart des grandes agglomérations françaises dont la tension immobilière dépassait les 20% au début de l’année atteignent à l’heure actuelle un ratio proche d’un acheteur pour un vendeur. Ce ratio ne peut que se dégrader avec le nouveau confinement, d’autant que la demande risque de se fragiliser avec la situation économique qui va accélérer les destructions d’emplois.

Meilleurs Agents souligne par ailleurs qu’à l’inverse de l’effervescence immobilière des mois de mai et juin, la sortie de ce nouveau confinement ne devrait pas connaître de rebond spectaculaire, tant sur les volumes que sur les prix. La saisonnalité risque en effet de faire défaut : contrairement au printemps, la fin de l’année n’est pas une période où les ménages se pressent de finaliser un projet immobilier.

L’amortisseur des taux bas

Les conditions d’emprunt permettent cependant d’amortir le choc et d'éviter tout effondrement des prix. Même si les conditions d’octroi des crédits immobiliers sont devenues bien plus strictes en écartant les profils sans apport ou avec des revenus modestes, les courtiers ne constatent pas d’augmentation supplémentaire des refus de crédit depuis la rentrée et les taux se stabilisent à très bas niveau, autour de 1,30% sur 20 ans avec des décotes pouvant permettre de passer sous les 1%.

« Si le reconfinement ne dure qu’un mois, il ne devrait pas avoir d’impact sur les taux de crédits immobiliers. Pour l’instant, les taux restent à un niveau très bas, proche des records historiques pour les meilleurs profils », souligne le courtier Vousfinancer.