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Cela fait maintenant 15 mois de hausse consécutive pour les taux d’emprunt qui ont plus que triplé, si bien qu’il est désormais impossible de trouver moins de 3% sur 20 ans. Certaines banques proposent même jusqu’à près de 4% sur 25 ans.
La mise à jour mensuelle des seuils de l’usure, depuis le 1er février et jusqu’au mois de juillet, continue d’entraîner une hausse assez mécanique des barèmes de taux d’emprunts immobiliers, dans un contexte où les établissements bancaires cherchent toujours à reconstituer leurs marges face à des coûts de refinancement qui ont, eux aussi, beaucoup augmenté.
Le mois d’avril marque donc une énième hausse des taux immobiliers, d’environ 20 points de base comme en mars, en parfaite adéquation avec l’augmentation des taux d’usure, fixés, jusqu’à fin avril, à 4,09% pour les prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans et 4,24% pour les prêts sur 20 à 25 ans.
Les 3% sont largement dépassés sur 20 ans
Cela fait maintenant 15 mois de hausse consécutive pour les taux d’emprunt qui ont plus que triplé, si bien qu’il est désormais impossible de trouver moins de 3% sur 20 ans. Certaines banques proposent même jusqu’à près de 4% sur 25 ans.
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Selon les barèmes d’avril du courtier en ligne Pretto, les emprunteurs dans la tranche de revenus annuels inférieurs à 40.000 € se voient désormais proposer des taux proches de 3,5% sur 20 ans et presque 3,70% sur 25 ans alors que les profils avec des revenus annuels compris entre 40 et 80 KE accèdent encore à environ 3,40% sur 20 ans et un peu moins de 3,60% sur 25 ans. Pour des hauts revenus de plus de 80 KE, les taux descendent autour de 3,25% sur 20 ans et 3,40% sur 25 ans.
Pouvoir d’achat immobilier en berne
En conséquence, le pouvoir d’achat immobilier des ménages continue à diminuer face à des prix qui se tassent à peine. Compte tenu de la règle de taux d’endettement maximum de 35%, à salaire donné, la hausse des taux amputer chaque mois davantage la capacité d’emprunt, à moins d’allonger la durée d’emprunt ou de mobiliser davantage d’apport personnel, ce qui est loin d’être possible pour tous les acquéreurs.
En à peine 15 mois, la capacité d’emprunt a déjà fondu d’environ 20% lorsqu’on s'endette sur 20 ans et même de pratiquement 25% sur 25 ans.
Vendeurs et acquéreurs doivent accepter de nouvelles règles du jeu
Le réseau d’agences immobilières Laforêt observe d’ailleurs une nette augmentation des marges de négociation. Les conditions d’emprunt s’étant durcies, les acquéreurs cherchent en effet logiquement à récupérer en partie leur pouvoir d’achat immobilier. Le dirigeant de Laforêt, Yann Jéhanno, parle d’un marché immobilier français en transition, « sur lequel vendeurs et acquéreurs doivent accepter de nouvelles règles du jeu : redimensionner les prix pour les vendeurs et les projets pour les acquéreurs ».
Concernant les prix, Laforêt n’observe en moyenne qu’une baisse de moins de 1% au premier trimestre 2023 mais avec des délais de vente qui s’allongent. « Les écarts persistent et la baisse reste contenue. Les acquéreurs recherchent le juste rapport qualité/prix mais les biens situés dans des quartiers prisés, sans défauts et affichant une bonne étiquette énergétique sont peu négociés. Vendeurs comme acquéreurs doivent donc faire des concessions s’ils veulent voir leur projet immobilier aboutir », analyse Yann Jéhanno.
La BCE reste à la manoeuvre
Pretto veut quand même croire à une phase prochaine de stabilisation des taux immobiliers en citant l'orientation à la baisse du rendement de l'OAT 10 ans (2,9% aujourd’hui après un pic à 3,26% début mars), historiquement corrélé avec l'évolution des taux de crédit immobilier. Tout dépendra aussi des prochaines décisions de la Banque centrale européenne sur ses taux directeurs (prochaine réunion le 4 mai), sachant que quelques hausses semblent encore nécessaires pour accompagner la baisse de l’inflation.
