Usufruit locatif social : l’investissement locatif immobilier à long terme sans les contraintes !

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Ce type de placement répond à une stratégie d’investissement patrimonial, dans l’optique notamment de se constituer un complément de revenus pour sa retraite.

Reuters

Investir dans l’immobilier peut prendre de multiples formes. L’usufruit locatif social en est une souvent méconnue du grand public. Cette formule originale peut s’avérer aussi rentable qu’un investissement immobilier classique avec l’avantage de s’exonérer de tous les tracas de la gestion d’une location. Ce type d’investissement nécessite cependant de disposer de confortables liquidités ou d’une capacité d’endettement intacte puisqu’aucun loyer ne sera encaissé pendant de longues années…

Démembrement de propriété

Cet investissement repose en effet sur la dissociation du droit de propriété d’un logement entre la "nue-propriété" et "l’usufruit" qui permet d’en avoir la jouissance et donc de l’occuper ou de le louer. L’investisseur acquiert au départ la nue-propriété du logement en échange d’une décote, correspondant à un prix d’achat inférieur. Pour une durée fixe contractuelle (généralement de 15 à 20 ans), un bailleur social ou institutionnel récupère l‘usufruit et assure la gestion locative en prenant en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes (taxe foncière notamment). Le logement peut être loué à des classes moyennes avec un loyer modéré, ce qui donne un intérêt social à cet investissement. Au terme de l’usufruit, la reconstitution de la pleine propriété au bénéfice de l’investisseur est automatique et s’effectue sans frais, ni formalité.

Acheter 40% moins cher

La valeur de la nue-propriété est généralement de 60% pour une durée de 15 à 20 ans, ce qui permet d’acheter 40% moins cher que le prix de marché. Durant cette période, l’investisseur ne percevra donc aucun loyer ni revenus, l’intérêt de l’opération se matérialisant lorsqu’il récupère la pleine propriété du logement avec la faculté de l’occuper, de le louer à son tour ou de le revendre. Bien sûr, la valeur de revente conditionnera la rentabilité de l’investissement, d’où l’importance du choix initial de l’emplacement du bien et de sa valorisation de départ. Ce type de placement répond à une stratégie d’investissement patrimonial à long terme, dans l’optique notamment de se constituer un complément de revenus pour sa retraite. Il convient donc de privilégier des logements bien situés, proche du centre-ville dans des régions les plus dynamiques au niveau démographique et de l’emploi pour se protéger au mieux d’une baisse des prix de l’immobilier.

De multiples avantages

Les avantages liés au démembrement de propriété méritent d’être soulignés. Un bien détenu en nue-propriété ne rentre pas dans la base taxable de l’IFI. La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier pendant toute la durée du démembrement temporaire. L’investisseur n’encaissant aucun loyer, il ne supportera pas d’imposition sur le revenu supplémentaire. Dans le cadre d’une succession, il peut même transmettre son patrimoine en franchise d’impôts. A la revente, la plus-value correspondant à la décote initiale sur le prix d’achat ne sera pas imposable. Enfin, dans le cas d’un achat à crédit, les intérêts d’emprunt peuvent venir déduire les revenus fonciers perçus sur un autre bien.

Des produits distribués par les CGP

Le groupe PERL (Pierre Epargne Retraite Logement), filiale du promoteur Nexity, est depuis près de 20 ans le premier opérateur de nue-propriété en France. PERL garantit la sécurité juridique et financière du démembrement de la pleine propriété et contrôle l’intégralité du processus et des conventions entre l’usufruitier-bailleur et les investisseurs nus-propriétaires. Autre avantage de passer par PERL, à la fin de la période de location, le logement est intégralement remis en état par le bailleur. Pour les investisseurs ne souhaitant pas aller jusqu’au terme de leur engagement, la filiale de Nexity anime également un marché secondaire de la nue-propriété. A noter que les programmes PERL sont distribués exclusivement par les professionnels de la gestion de patrimoine.

Une offre en commercialisation à Paris

Dans le 15e arrondissement de Paris où les programmes neufs sont très rares, PERL propose actuellement une trentaine de logements conventionnés PLS et PLUS à proximité de la Tour Eiffel. Du studio au 4 pièces, l’immeuble accueillera pendant 20 ans des logements en usufruit locatif, aux prestations haut de gamme (la plupart avec balcon ou terrasse). Ces lots sont commercialisés sur la base d’un prix moyen au m² habitable de 13.875 € en pleine propriété et avec une décote de 40% en nue-propriété, soit 8.325 €. Le ticket d’entrée pour un petit 2 pièces d’environ 40 m² tourne ainsi autour de 300.000 € pour une valeur de marché d’environ 500.000 €.

Simulation financière

En partant d’une hypothèse de non valorisation du bien sur les 20 ans, l’investisseur empochera 200.000 € au bout de 20 ans, soit une rentabilité annuelle nette proche de 2,6%. Ce scénario suppose quand même que le m² dans l’ancien se situera à environ 14.000 euros dans ce quartier du 15e d’ici 20 ans à comparer à un peu plus de 10.000 € en moyenne aujourd’hui (mais plus proche de 12.000 euros pour de beaux appartements aux prestations haut de gamme). Une valorisation du logement de 1% par an en moyenne (soit 16.930 € le m² dans 20 ans) permettrait de doubler son investissement (rentabilité annuelle nette de 3,6%). Bien sûr, une perte de valeur du logement au bout de 20 ans, hypothèse peu probable lorsque l'emplacement est bien choisi comme c’est le cas ici, minorerait au contraire la rentabilité de l'opération.

a savoir

Tout au long de la période de démembrement, PERL veille au bon entretien des logements et réalise plusieurs audits techniques (4ème, 9ème et 12ème année). Le groupe a déjà commencé à déboucler des opérations arrivées à leur terme en région parisienne.

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Immobilier
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