Un peu de répit pour le Pinel et le PTZ mais le logement neuf est au bord d’une crise profonde

Le pire a pour l’instant été évité pour le secteur du logement neuf avec le retrait du projet de loi de finances pour 2023 de deux amendements menaçant le dispositif fiscal d’investissement locatif Pinel et le Prêt à taux zéro (PTZ), pourtant d’un grand secours pour les primo-accédants en cette période de forte remontée des taux d’emprunt.

C’est à la suite de l’adoption par la Première ministre, Elisabeth Borne, hier après-midi, de l’article 49.3 permettant l’adoption sans vote de la première partie du PLF consacrée aux recettes, que ces deux amendements n’ont pas été retenus. Le premier proposait l’extinction pure et simple du Pinel fin 2023 (le dispositif est actuellement prévu jusqu’à fin 2024) et l’autre de restreindre l’an prochain le PTZ aux logements caractérisés par de bonnes performances énergétiques et surtout de mettre fin au PTZ en zones non tendues B2 et C où les besoins sont pourtant criants.

Au Sénat à partir de la mi-novembre

Cette première partie du PLF va poursuivre son parcours devant le Sénat à partir de la mi-novembre avant de revenir à l’Assemblée nationale début décembre. Si le logement neuf devrait bénéficier d’une écoute plus bienveillante des sénateurs dont bon nombre sont des élus "de terrain" qui connaissent bien les problématiques actuelles du logement, il est fort probable que le gouvernement use encore de l’article 49.3 pour le vote final du budget 2023, ce qui rend plus aléatoire la prise en compte d’amendements de l’opposition.

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Car ce sont bien des aides supplémentaires que réclament les promoteurs et les constructeurs de maisons. « Après toutes les crises passées, la prochaine sera une pénurie de logements », avertit Olivier Salleron, président de Fédération Française du Bâtiment (FFB), évoquant par ailleurs de sérieux problèmes de trésorerie de la part des entreprises du secteur, notamment confrontées de plein fouet à l’envolée du prix des matériaux de construction dont on ne voit pas la fin. « 30% de nos entreprises sont en danger, il faut sauver le logement neuf », abonde Grégory Monod, Président du Pôle Habitat de la FFB.

Chute des ventes de logements neufs

Les avertissements déjà lancés depuis des mois par les professionnels se confirment d’ailleurs dans les très mauvais chiffres d’activité du logement neuf : depuis début 2022, le marché de la maison neuve en secteur diffus connaît une chute brutale, avec des ventes qui s’écroulent d’environ 27% en glissement annuel sur les huit premiers mois de 2022. Sur l’ensemble de 2022, les ventes pourraient descendre autour de 100.000 unités, un niveau très proche du pire exercice de ces 15 dernières années. L’habitat individuel groupé ne se porte guère mieux et le logement collectif voit ses mises en ventes reculer de près de 10% sur la même période.

Difficultés d’accès au crédit immobilier couplées à la forte remontée des taux d’emprunt, inflation et incertitudes sur le pouvoir d’achat, augmentation continue des prix du foncier (notamment sous les premiers effets du principe de Zéro Artificialisation Nette), et surtout flambée vertigineuse des coûts de construction provoquée par l’entrée en vigueur de la RE2020 et l’explosion des tarifs des matériaux, le logement neuf cumule les difficultés et semble donc se diriger chaque jour un peu plus vers une crise profonde et sévère.

23% de hausse des tarifs des matériaux

Pour illustrer l’impact de l’envolée des tarifs des matériaux, le Pôle Habitat de la FFB a mené une enquête auprès de ses adhérents mettant en évidence une hausse d’environ 23% sur 18 mois. A cela s’ajoute l’impact de la nouvelle réglementation RE2020 qui entraîne pour les maisons un surcoût moyen estimé autour de 7% (de 3% à 13% selon les configurations). Ces surcoûts réglementaires sont quand même jugés moindres pour les appartements neufs même s’il est encore difficile de les évaluer précisément.

On comprend donc bien que les constructeurs ne peuvent pas encaisser de tels surcoûts sans augmenter leur prix. En conséquence, de plus en plus d’acquéreurs ne parviennent pas à suivre alors qu’ils doivent déjà composer avec des emprunts plus onéreux (hausse des taux) et des banques qui réclament davantage d’apport personnel ou même d’épargne résiduelle. Il reste bien la solution de revoir à la baisse la surface de sa maison ou de sacrifier du confort d’aménagement comme une deuxième salle de bain mais les annulations de projets se multiplient aussi.

Bercy ne regarde que les dépenses

« Nous sommes en train d’exclure du logement neuf le bas de la pyramide que sont les jeunes primo-accédants », appuie Grégory Monod. Dans ces conditions et face à la perspective de voir les taux d’intérêt continuer à remonter, comment ne pas conserver un dispositif aussi efficace que le PTZ pour aider les primo-accédants à obtenir leur financement ? Pour Bercy, le PTZ coûte trop cher mais c’est oublier de compter les recettes induites par chaque logement neuf, rappelle Grégory Monod en citant notamment une moyenne de 40.000 € de TVA par logement, soit bien plus que ce que peut coûter aux finances publiques un PTZ, même dans le scénario d’une poursuite de la remontée des taux.

Parmi les grandes demandes de la FFB, il faudrait rétablir une quotité de financement à 40% du PTZ sur l’ensemble du territoire (aujourd’hui on est qu’à 20% en zones B2 et C) et aussi revoir les enveloppes en fonction de la composition du foyer pour coller à l’augmentation des prix. Même si le mot « crédit d’impôt » hérisse le plus souvent le ministère de l'Economie ou des Comptes publics, les professionnels proposent aussi, sous cette forme ou une autre, une compensation de la hausse des prix des maisons et appartements neufs, en partie induite par la RE2020.

Régime universel d’investissement locatif privé

Concernant le logement collectif et l’arrivée à terme du Pinel à priori fin 2024, puisque le gouvernement ne veut plus de cette aide sous forme de réduction d’impôt qui subventionne encore aujourd’hui près de la moitié des ventes aux particuliers d’appartements neufs, la FFB suggère de mettre en œuvre un régime universel d’investissement locatif privé qui pourrait être également décliné dans l’immobilier ancien. Ce régime consisterait principalement à pouvoir appliquer chaque année un amortissement sur la valeur du bien (par exemple 2% par an) permettant de réduire ses revenus fonciers et donc l’imposition. Surtout, il faudrait pérenniser ce mécanisme et apporter de la stabilité fiscale et de la visibilité pour les investisseurs.