Tout savoir sur les réductions d’impôt du nouveau dispositif de location Loc’Avantages

Fiscalité Analyse 0

Le dispositif fiscal "Louer abordable" devient "Loc’Avantages" et il est déjà possible de faire des simulations sur le site de l’Anah.

Amex

Pour accompagner sa nouvelle formule, le dispositif "Louer abordable" devient "Loc’Avantages". La ministre en charge du Logement, Emmanuelle Wargon, en donne le coup d’envoi aujourd’hui en le présentant aux principaux réseaux d’agences immobilières. Le grand principe est conservé : bénéficier d’un avantage fiscal lorsqu’on met en location un logement à un montant inférieur aux loyers du marché local et sous certaines conditions de ressources du locataire.

Pour relancer un dispositif mal calibré qui ne concerne actuellement qu’environ 8.000 logements par an, les propriétaires bénéficieront non plus d’abattement sur les revenus fonciers mais d’une réduction d’impôt d’autant plus importante que le loyer sera minoré. En plus de développer l’offre de logements à loyer abordable dans le parc existant, l’objectif de ces nouvelles modalités est d’inciter des propriétaires à remettre sur le marché des logements vacants. Dans l'entourage d'Emmanuelle Wargon, on espère d'ailleurs atteindre 20.000 logements conventionnés cette année et davantage à partir de 2023.

Loyers définis pour chaque commune

Le propriétaire aura le choix entre trois niveaux de loyer, loc1, loc2 ou loc3, qui sont calculés en appliquant une décote (respectivement -15%, -30% et -45%) au loyer de marché observé sur la commune du logement. La grande nouveauté concerne ici le loyer de marché qui est fixé au niveau de chaque commune et non plus de manière très large en fonction du zonage (A, A bis, B1, B2, C). Un arrêté fixera ces plafonds de loyers mais le ministère du logement a précisé qu’ils seront notamment basés sur le réseau national des observatoires locaux des loyers pour 2.400 communes représentant 50% du parc locatif. À Paris, Lyon et Marseille, ils seront définis à l’échelle de l’arrondissement. Pour les autres communes, la carte des loyers du Ministère de la Transition Ecologique sera utilisée. Ces plafonds sont bien sûr très importants puisqu’ils déterminent directement l’avantage que peut retirer un propriétaire de ce dispositif.

Pour définir le plafond applicable à un logement, il faut ensuite multiplier le plafond de loyer communal par un coefficient dépendant de la surface. Il s’agit du même coefficient (plafonné à 1,2) utilisé pour le dispositif Pinel (0,7 + 19/S, où S est la surface du logement). Cela vise à majorer le loyer des petites surfaces.

À ces différents niveaux de loyers correspondent des taux de réduction d’impôt allant de 15% jusqu’à 65% ainsi qu’un plafond de ressources à ne pas dépasser pour les locataires. Pour le niveau loc1, ces plafonds de revenus correspondent à ceux du dispositif Pinel. La réduction d'impôt s'applique sur le montant du loyer brut.

Il est déjà possible de faire des simulations sur le site de l’Anah.

Location directe ou intermédiation locative

Les modalités de location restent fixées par une convention d’engagement avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et le dispositif fonctionne soit en location directe, soit en intermédiation locative : par exemple en passant par une agence immobilière à vocation sociale comme le réseau Soliha. Le taux de réduction d’impôt est majoré en intermédiation locative dont l’objectif est de sécuriser la relation locative et de permettre de loger des ménages en situation de précarité ou aux revenus très modestes. La durée de convention sera harmonisée à 6 ans, au terme de laquelle il sera possible de réévaluer le loyer au niveau des loyers du marché (si la convention n’est pas renouvelée). Chaque logement doit faire l’objet d’une convention, un propriétaire louant deux logements avec Loc’Avantages devra donc signer deux conventions.

Nouveaux barèmes Loc’Avantages en 2022
L'Argent&Vous d'après le ministère chargé du Logement
Décote de loyerTaux de réduction d'impôtTaux de réduction d'impôt avec intermédiation locative
loc1-15%15%20%
loc2-30%35%40%
loc3-45%Uniquement en intermédiation locative65%

Dépôt des dossiers à partir du 1er avril

La plateforme de l’Anah pour le dépôt des dossiers de convention Loc’Avantages ouvrira le 1er avril prochain mais tout bail prenant effet à partir du 1er janvier 2022 peut être éligible au dispositif. La réduction d’impôt sera valable à partir de la date de prise d’effet du bail, même si le dépôt de la demande de convention à l’Anah est réalisé postérieurement. La demande de convention devra être déposée sur la plateforme de l’Anah avant le 1er mai 2022 pour les baux signés avant le 1er mars 2022 et dans un délai de 2 mois pour les baux signés après le 1er mars 2022.

L’ancien dispositif Louer abordable continue de s’appliquer pour les demandes de convention déposées à l’Anah jusqu’au 28 février 2022, ainsi que pour les propriétaires réalisant des travaux et ayant déjà déposé leur demande de subvention ou eu un engagement financier de la part de l’Anah. La prorogation des anciennes conventions restera possible.

Exemple en chiffres

Dans le cas d’un appartement loué 1.000 € par mois pour lequel son propriétaire supporte 150 € par mois de charges déductibles, son revenu foncier de 850 € est soumis à l’impôt sur le revenu et aux cotisations CRDS à 17,2%. Dans la tranche marginale d’imposition à 30%, il ne lui reste que 448,8 € (850 € - 255 € -146,2 €). En acceptant une décote de loyer de 15% (-150 €) en conventionnement loc1, son revenu imposable passe à 700 € après déduction des mêmes charges de 150 €. En restant dans la tranche à 30%, son impôt est ramené à 210 € et la CRDS à 120,4 €. Grâce à la réduction d’impôt de 15% du loyer brut (127,5 €), son revenu net sera de 497,1 €, soit un gain d’environ 50 € par mois par rapport à une location à prix de marché.

En conventionnant loc2 (-30%), le propriétaire touchera 535 € net par mois grâce à la réduction d’impôt de 35% du loyer brut (245 €), ce qui correspond à 1.040 € en plus sur un an. Le dispositif est encore plus avantageux en passant par l’intermédiation locative : en cas d’IML avec loc3 (-45%), le propriétaire touchera presque 570 € par mois, soit 1.440 € en plus sur un an. Sur le papier, ce mécanisme permettrait donc aux propriétaires d’y gagner en louant moins cher. Il restera quand même à vérifier la bonne adéquation des plafonds de loyer retenus aux loyers de marché.

Primes supplémentaires

Des primes supplémentaires sont également prévues pour les logements loués en intermédiation locative. D’un montant de 1.000 € par logement, la prime d’intermédiation locative (PIL) est versée la première année aux propriétaires bailleurs qui concluent une convention à un niveau de loyer ou avec intermédiation locative. Cette prime est portée à 2.000 € en cas de mandat de gestion. Par ailleurs, elle peut être majorée de 1.000€ si la surface du logement est inférieure ou égale à 40 m². Le propriétaire bailleur peut donc bénéficier jusqu’à 3.000€ de primes s’il fait de l’intermédiation locative (IML) en mandat de gestion pour un appartement d’une superficie inférieure ou égale à 40 m².

Travaux

Avec Loc’Avantages, en plus de la réduction fiscale, les propriétaires peuvent aussi bénéficier d’aides financières pour réaliser des travaux de rénovation du logement loué : jusqu’à 28.000 € d’aides pour une rénovation lourde et jusqu’à 15.000€ pour une rénovation énergétique.

Commentaires