Tout ce qui change en 2023 pour le marché immobilier

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Que vous soyez propriétaire, locataire ou investisseur, beaucoup de choses vont changer ou évoluer à partir du 1er janvier 2023...

Ville de Paris

Beaucoup d’évolutions concernent le marché immobilier en 2023 avec notamment le début des interdictions de location pour les passoires énergétiques mais aussi une série d’augmentations concernant les impôts locaux et diverses taxes. Voici la liste de tout ce qui change à partir du 1er janvier.

Début des interdictions de location pour les passoires énergétiques

Dès janvier 2023, il ne sera plus autorisé de louer les logements G les plus énergivores dont la consommation énergétique dépasse 450kwh/m². Cette interdiction ne sera toutefois applicable que pour les nouveaux contrats de location conclus à partir du 1er janvier 2023. Depuis août 2022, les propriétaires de logements présentant un diagnostic de performance énergétique (DPE) F ou G, considérés comme des passoires énergétiques, ne peuvent déjà plus augmenter le loyer de leurs locataires. Ce gel de loyers s’applique dans le cadre d’une relocation ou en application d’une clause d'indexation (IRL) pour un contrat en cours.

Audit énergétique pour les ventes maisons

Les vendeurs de maisons ou d’immeubles collectifs en monopropriété dont le DPE est de classe F ou G devront produire un audit énergétique pour les promesses de vente ou les actes de vente signés à partir du 1er avril 2023. A la charge du vendeur, l’audit énergétique est un document permettant de définir précisément un plan de travaux d’amélioration de la performance énergétique avec une estimation du coût des travaux. Il est jugé comme un passage obligé pour faciliter des rénovations globales.

Lancement du Plan Pluriannuel de Travaux

Les appartements en copropriété ne seront pas concernés par cette obligation de fournir un audit énergétique mais les copropriétés devront soumettre au vote l'élaboration d’un Plan Pluriannuel de Travaux pour les immeubles de plus de 15 ans. Le but est de provisionner chaque année des fonds, proportionnellement à une estimation des travaux de rénovation à réaliser dans les dix prochaines années afin de déclencher plus facilement une décision commune, jamais facile en copropriété.

Ce plan ne se limitera pas aux aspects énergétiques et permettra à toutes les copropriétés de mieux anticiper, programmer puis voter les travaux de rénovation portant sur les parties communes. Le Plan Pluriannuel de Travaux entrera en vigueur le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots. Viendront ensuite les copropriétés de 51 à 200 lots en janvier 2024 puis les petites copropriétés comprenant moins de 51 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces début 2025. ll faudra bien sûr attendre les assemblées générales annuelles pour voter ou non ce plan.

MonAccompagnateurRenov'

L'accompagnement obligatoire des ménages MonAccompagnateurRenov' lors de rénovations énergétiques de l'habitat privé est mis en œuvre à compter du 1er janvier 2023 et concernera dans un premier temps les rénovations pour lesquelles les aides MaPrimeRénov’ sérénité seront mobilisées.

Fin de la taxe d’habitation sur les résidences principales

Cette fois c’est vraiment fini pour la taxe d’habitation sur les résidences principales qui disparaît totalement en 2023. En 2022, environ 20% des ménages les plus aisés l’ont encore payé en bénéficiant d’un dégrèvement de 65%.

Mauvaise nouvelle pour la taxe foncière

L’évolution de la taxe foncière et de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires suit chaque année l’inflation. Tout repose en effet sur la fameuse formule de revalorisation forfaitaire des valeurs locatives, dérivée de l’inflation, qui détermine l’assiette du calcul de ces impôts locaux. L’indicateur à prendre en compte est la hausse de l’indice des prix à la consommation harmonisé (ICPH) de novembre 2022 qui a été publiée le 15 décembre par l’Insee à +7,1%. Concrètement, indépendamment des taux d’imposition votés par les communes, qui peuvent baisser (c’est très rare), se stabiliser ou augmenter (c’est fréquent), la taxe foncière et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires connaîtront en 2023 une augmentation mécanique de 7,1% après déjà +3,4% en 2022.

Surtaxe sur les résidences secondaires

Le budget 2023 de l’Etat a prévu d’élargir le nombre de communes où la taxe d’habitation sur les résidences secondaires peut faire l’objet d’une majoration, à l’initiative des maires. Mise en place il y a plusieurs années – cette surtaxe, dont le taux peut atteindre 60% - était jusqu’à cette année applicable dans les agglomérations d’au moins 50.000 habitants situées dans une zone tendue, et concernait quelque 1.1000 communes. Ce critère du nombre d’habitants disparaît pour pouvoir l’appliquer plus largement à toutes les localités des zones tendues. Seront donc désormais concernées par la possibilité de surtaxer l’impôt sur les résidences secondaires environ 5.000 communes.

Augmentation de la taxe sur les logements vacants

Les taux de la taxe sur les logements vacants (TLV) passeront de 12,5% à 17% la première année et de 25% à 34% pour les années suivantes. Cette taxe payée en fin d'année est basée sur la valeur locative du logement de la même manière que la taxe d'habitation. Elle est applicable si vous êtes propriétaire d'un logement habitable situé en zone tendue, inoccupé depuis au moins 1 an. Davantage de communes pourront par ailleurs être soumises à la TLV car le critère d’appartenance à une zone d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants n’est plus obligatoire dès lors qu’il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant de la commune concernée.

Bouclier loyers

Le bouclier loyers continuera à s’appliquer pour les trois prochaines publications de l’IRL, en janvier, avril et octobre. Concrètement, l’augmentation annuelle des loyers restera plafonnée à +3,5% pour la France métropolitaine pour les contrats de location dont la date anniversaire se situe entre la mi-janvier 2023 et la mi-octobre 2023.

Doublement du déficit foncier

La loi de finances pour 2023 prévoit un doublement du plafond actuel du déficit foncier, de 10.700€ à 21.400€, dès lors que la réalisation de travaux de rénovation énergétique permet de sortir les logements classés E, F et G de leur statut de passoire énergétique. Ce nouveau plafond sera applicable aux dépenses réalisées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Evolution du Pinel

Le dispositif fiscal d’investissement locatif Pinel évolue en 2023. Les taux de réduction d’impôt qui étaient de 12%, 18% et 21% (en métropole) jusqu’à la fin 2022 pour des engagements de location de respectivement 6, 9 et 12 ans, seront ramenés en 2023 à 10,5%, 15% et 17,5%. Ils seront encore réduits en 2024 à 9%, 12% et 14%. Pendant cette période transitoire de 2023 à 2024, la réduction d’impôt à taux plein du Pinel sera néanmoins maintenue pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou pour les logements justifiant à la fois de normes environnementales exemplaires et respectant plusieurs critères de qualité d’usage. On parlera alors de “Pinel+” pour les logements dotés d’une surface minimale par typologie : 28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96m² pour un T5. Des logements qui devront aussi disposer systématiquement d’un balcon et d’une double exposition à partir du T3. Quant aux normes environnementales des Pinel+, elles devront aller plus loin que la nouvelle réglementation RE2020 entrée en vigueur pour les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2022 en anticipant les normes du jalon prévu pour 2025.

Augmentation de la taxe d'aménagement sur les piscines

Encore une taxe qui va augmenter l’an prochain. La loi de finances pour 2023 a prévu de porter de 200 à 250 € par m² la valeur forfaitaire applicable aux piscines pour le calcul de l'assiette de la taxe d'aménagement. Ce montant forfaitaire de 200 € n’avait pas été mis à jour depuis 2011. Le texte prévoit aussi d'indexer chaque année cette valeur sur la base du dernier indice du coût de la construction publié par l’Insee. Cette évolution s’appliquera pour la taxe d’aménagement sur les piscines à compter du 1er janvier 2023.

Fin du Censi-Bouvard

Le dispositif fiscal Censi-Bouvard s’est éteint le 31 décembre 2022. Ce régime permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu correspondant à 11% du montant de son acquisition (frais inclus) dans la limite annuelle de 300.000 € lorsqu’on achetait un appartement neuf dans des résidences meublées avec services pour seniors ou étudiants.

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