Toujours pas de retournement du marché immobilier en vue ?

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La marge de manœuvre restante avant que la hausse des taux d’emprunt ne bloque véritablement le marché est difficile à quantifier...

Reuters

Le dynamisme du marché immobilier ancien joue les prolongations et semble même alimenté depuis quelques semaines par les acquéreurs qui se dépêchent de conclure une transaction avant que les taux d’emprunt ne soient encore plus hauts. La poursuite de la hausse des taux, dictée par la politique monétaire européenne qui renchérit le coût de refinancement des banques, rend en effet inéluctable ce mouvement qui désolvabilise progressivement les acquéreurs aux revenus modestes, souvent les jeunes primo-accédants et les moins bien dotés en apport personnel. Cela constitue donc la grande menace pour l’avenir du marché immobilier sans que cela ne se ressente encore vraiment sur les prix ou les volumes de transactions.

Une demande toujours largement excédentaire

Les dernières analyses des professionnels de la transaction montrent en effet une bonne fluidité du marché avec des biens qui trouvent preneurs malgré des prix qui continuent le plus souvent à augmenter. Le réseau de franchise immobilière Laforêt parle même d’un contexte persistant de « pénurie immobilière » car l’offre, bien qu’en hausse par rapport à l’an dernier, est jugée « loin d’être satisfaisante afin de permettre à la fois d’assurer la fluidité nécessaire pour répondre à la demande et d’endiguer la hausse des prix ». Laforêt s’attend d’ailleurs à un volume de transactions dépassant encore le million de transactions en France cette année car si la proportion de primo-accédants ne cesse de reculer, ils sont remplacés par davantage de secundo-accédants qui représentent désormais la moitié des transactions. On peut ajouter que les difficultés du marché de la construction neuve (manque d’offre et prix en forte hausse) renforcent ce constat.

Des prix qui ne freinent pas encore partout

Au niveau des prix, le réseau Orpi mesure une augmentation moyenne de 8% à l’échelle nationale depuis janvier 2022 avec des accélérations dans certaines villes comme Montpellier et Toulon où la progression dépasse 10%, et atteint même presque 20% à Dax ou Vannes.

Globalement, les maisons et les zones rurales semblent toujours recherchées même si les acquéreurs sont plus sélectifs face aux factures de rénovation ou de déplacements. Les grandes agglomérations déjà chères comme Paris, Lyon ou Bordeaux continuent à voir leurs valorisations atterrir avec parfois quelques baisses de prix. Parmi les grandes villes, Marseille, Nice et Strasbourg se démarquent avec des hausses significatives depuis le début de l’année, entre +5% et +10%.

Concernant Paris, les professionnels sont plus divisés. Le spécialiste de l’estimation des prix Meilleurs Agents s’attend à la poursuite d’une dynamique négative dans la Capitale avec même un effet d’entraînement sur le reste de l’Ile-de-France. Un retour de volumes de transactions très élevés est pourtant observé à Paris, ce qui fait dire à la Chambre des notaires que les prix pourraient au contraire bientôt rebondir.

Quelle marge de manœuvre face à la hausse des taux ?

En conclusion, le retournement du marché immobilier ancien ne semble pas pour tout de suite ou ne se voit pas encore. Plusieurs signes appellent quand même à la vigilance, à commencer par des marges de négociation qui augmentent un peu partout. Plusieurs courtiers constatent aussi un allongement des délais de transaction, parfois en lien avec des refus de financement qui obligent les vendeurs à remettre leur bien sur le marché à des prix plus raisonnables. Il y a aussi l’augmentation de la décote des logements affichant des mauvais diagnostics de performance énergétique qui va bien finir par influencer les prix à la baisse, en fonction de la tension de chaque région.

Quant à la marge de manœuvre restante avant que la hausse des taux d’emprunt ne bloque véritablement le marché, elle est difficile à quantifier car bon nombre de ménages peuvent encore mobiliser de l’épargne ou préférer arbitrer des placements financiers pour la sécurité de la pierre. C’est surtout le segment de l’investissement locatif qui en souffre actuellement même si emprunter aujourd’hui à taux fixe de 2% reste attractif au regard de l’inflation…

Des idées d’investissement

Orpi a d’ailleurs sélectionné 10 villes où les prix encore abordables des maisons peuvent donner des idées d’investissement : Caen, Metz, Lorient, Pau, Rodez, Saint-Brieuc, Dijon, Nîmes, Brest et Orléans. D’après le réseau d’agences, le prix moyen des maisons est situé entre 240.000 et 330.000 € dans ces villes avec des valorisations au m² le plus souvent comprises entre 2.000 et 3.000 € le m².

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