Taux immobiliers : les craintes de remontée se confirment

Les taux d'intérêt obligataires européens viennent de connaître une nouvelle flambée inquiétante ces derniers jours en réaction à la réunion monétaire de la Banque Centre Européenne (BCE) qui a relevé ses prévisions d’inflation 2015 (de 0% à 0,3%). La BCE a beau répéter qu’elle va poursuivre ses rachats de dette publique jusqu’en septembre 2016, la volatilité des taux longs semble devenir un facteur conjoncturel. Dans l’immédiat, l'OAT 10 ans est remonté ce jeudi à 1,24% (jusqu’à 1,3% sur le marché secondaire) contre 0,8% la semaine dernière, tandis que le Bund allemand à 10 ans est revenu flirter avec les 1%, le double de son niveau des derniers jours. Pas plus tôt qu’en avril, ces deux taux touchaient des planchers respectifs de 0,33% et 0,07% !

Marge interbancaire en forte baisse

Même si ces taux de marché restent fondamentalement très bas, il devient désormais difficile de ne pas imaginer que les banques vont répercuter ces hausses dans les taux qu’elles proposent aux particuliers, en premier lieu pour les emprunts immobiliers. Bien que toujours confortable, la marge des banques sur le crédit immobilier, que l’on peut illustrer par la différence entre le rendement de l’OAT 10 ans auquel les banques peuvent se refinancer et le taux à 20 ans qu’elles proposent aux particuliers, vient de fondre en quelques mois, passant de près de 2% à moins de 1,3%. Sur l’OAT 10 ans, on revient aujourd’hui sur les niveaux d’octobre 2014, période à laquelle les banques proposaient 2,8% sur 20 ans. Or, le taux moyen à 20 ans est encore à 2,3% aujourd’hui.

La production repart

L’autre élément qui peut participer à une remontée des taux vient de la confirmation d’une hausse de la demande des emprunteurs et donc de l’activité des banques. Puisqu’elles sont actuellement surchargées par les demandes, les banques auront moins de scrupules à remonter leurs barèmes. De mars à mai 2015, la production de crédits immobiliers est mesurée par le baromètre Crédit Logement en hausse de 43% par rapport au trimestre correspondant en 2014 (hors rachats de crédits). A ce rythme, les banques seront rapidement en ligne avec leurs objectifs commerciaux et auront de moins en moins de raisons de continuer à faire des efforts sur les taux. Or, la concurrence entre banques pour capter de nouveaux clients et compenser ceux qui partent (rachats de crédits) a jusqu’ici alimenté la baisse des taux…

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Volatilité annoncée

Pour la suite, tout dépendra donc de l’évolution des taux obligataires qui peuvent très bien redescendre à court terme. Si cette surchauffe est passagère, on ne devrait pas assister à une remontée brutale des taux immobiliers. Mais si elle est durable, le problème de la hausse du coût du crédit se posera inévitablement. Le Président de la BCE, Mario Draghi, a d’ailleurs prévenu cette semaine qu'une plus forte volatilité était à attendre sur les marchés obligataires...