Taux immobiliers et inflation : attention aux erreurs d’interprétation !

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Comparer le taux d’emprunt à l’inflation actuelle pour évoquer des taux réels négatifs peut conduire à des conclusions erronées. Explications en chiffres…

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« Vous pouvez actuellement emprunter à un taux réel négatif pour vos projets immobiliers ». Cet argument, au poids évident en termes de marketing, a maintes fois été repris ces dernières semaines. Il est vrai que certains taux sont inférieurs à l’inflation et que le taux réel (c’est-à-dire inflation déduite) est un critère essentiel dans la finance. Nos articles le soulignent régulièrement.

Pourtant, en matière d’immobilier, il convient d’aller un peu plus loin que la simple opération consistant à déduire l’inflation des taux d’emprunt.

Ne pas se tromper d’inflation

Pour analyser l’évolution de l’épargne, comparer le rendement à l’inflation est parfaitement logique. L’épargne représente un pouvoir d’achat qui fluctue en fonction du niveau des prix.

Pour un emprunt immobilier, l’indice des prix tel qu’il est publié par l’Insee a nettement moins d’intérêt. Que les prix à la consommation augmentent ou non ne change rien à la charge de remboursement de l’emprunteur. En revanche, le poids de l’emprunt est sensible aux revenus de l’emprunteur.

Pour estimer le coût réel d’un emprunt immobilier mieux vaut donc se référer à la progression des salaires de l’emprunteur (s’il s’agit de la résidence principale) ou à l’évolution des loyers (s’il s’agit d’un investissement locatif).

Au fil du temps, un investisseur aura une charge de remboursement de moins en moins lourde si les loyers augmentent et ce, quelle que soit l’évolution des prix par ailleurs.

Raisonner dans la durée

L’autre erreur fréquemment commise consiste à rapporter le taux d’emprunt à l’inflation actuelle. Or, si le taux d’emprunt est garanti pour toute la durée du prêt, rien n’assure que l’inflation (ou plutôt la hausse des revenus) restera la même jusqu’au terme.

Prenons l’exemple d’un couple gagnant 4.500 euros par mois et empruntant 100.000 euros sur 10 ans à 1,5% avec une mensualité de 897,91 euros. Par ailleurs, les salaires sur l’année en cours ont augmenté de 2%. Une conclusion rapide reviendrait à dire que le couple a emprunté à un taux réel négatif.

Reste que si les salaires stagnent les années suivantes, le poids réel de l’emprunt restera le même qu’au départ (19,95%). La charge ne sera vraiment allégée que si les salaires continuent à progresser. Avec 2% de hausse annuelle de salaires sur toute la durée du prêt, les échéances ne représenteront plus que 16,7% des revenus la dernière année et l’emprunt aura en moyenne mobilisé 18,22% des revenus du couple (au lieu de 19,95% la première année).

En résumé

Les candidats à l’emprunt ne doivent donc pas se laisser éblouir par les discours sur les taux négatifs. La charge d’un emprunt s’allège au fil du temps uniquement si les revenus qui servent à couvrir les échéances progressent. Or, qu’il s’agisse de salaires ou de loyers, ces revenus ne suivent pas toujours la pente de l’indice des prix à la consommation.

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