SCPI et OPCI : les parents pauvres de la fiscalité en 2018 ?

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Contrairement aux actions, ces produits à dominante immobilière ne profiteront pas de la flat tax. Et ils resteront soumis à l’IFI…

Reuters

Depuis plusieurs années, le succès des SCPI est indéniable. En témoigne, la collecte de 3,76 milliards d’euros au premier semestre (+12,5% en un an). Il faut dire que les rendements offerts (4,53% bruts sur un an à fin juin) ont de quoi séduire. Idem pour les OPCI.

En 2018, le cadre fiscal sera toutefois loin de leur être favorable. Certes, il n’est pas prévu d’alourdir leur taxation. Mais les SCPI et OPCI passeront à côté des réformes favorables à d’autres supports.

Revenus

Du fait de leur dominante immobilière, l’essentiel des revenus distribués par les SCPI et les OPCI sont soumis au régime des revenus fonciers. Or, cette catégorie restera à l’écart de la flat tax.

Comme le montre notre article dédié à la fiscalité de l’immobilier, un contribuable de la tranche à 30% subira par exemple une pression fiscale de 45,16% sur ses revenus de SCPI.

En comparaison, flat tax oblige, la taxation des dividendes se limitera à 30% tout comme celle des intérêts (aujourd’hui équivalente à celle des revenus fonciers).

En dépit d’un régime fiscal stable par rapport à 2017 (à l’exception de la hausse de CSG de 1,7 point), les SCPI et les OPCI seront donc désavantagés par rapport à d’autres produits financiers

ISF/IFI

En 2018, nombre de produits financiers ne seront plus soumis à l’impôt sur la fortune. En revanche, ce ne sera pas le cas des actifs immobiliers. Sauf changement de dernière minute lors des débats parlementaires, les parts de SCPI et d’OPCI resteront donc concernées par le nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Bien qu’ayant été jusqu’ici soumise à l’ISF, la détention de parts de SCPI et d’OPCI sera donc désavantagée à partir de l’an prochain.

Plus-values

A la revente, un épargnant peut être taxé sur ses plus-values. Le régime qui s’applique est celui des plus-values immobilières. Comme le montre notre tableau comparatif, les SCPI et OPCI seront ici avantagées par rapport aux actions en cas de détention longue. En revanche, en deçà de 10 ans, les plus-values sur les parts de SCPI et d’OPCI seront plus lourdement taxées.

En résumé

Les rendements généreux des SCPI et des OPCI leur laissent de la marge par rapport à beaucoup d’autres produits financiers. Ceci étant, les réformes fiscales vont leur faire perdre un peu de leur avantage concurrentiel en 2018.

La piste de l'assurance-vie

Pour alléger la fiscalité des SCPI et OPCI, il est également possible de passer par un contrat d’assurance-vie. Les gains sont automatiquement réinvestis et en cas de retrait, c’est alors le cadre fiscal de l’assurance-vie (moins lourd) qui s’applique (quelle que soit la nature des gains). La médaille a toutefois un revers. L’offre est moins fournie que pour un investissement en direct et aux frais facturés par la SCPI, il faut ajouter les frais de gestion du contrat.

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