Retournement des prix confirmé en région parisienne

Il avait bien résisté ces derniers mois face à la forte remontée des taux d’emprunt mais les limites ont été atteintes pour le marché immobilier de la région parisienne qui a vu ses volumes de transactions chuter au premier trimestre 2023.

Elodie Frémont, notaire à Paris et présidente de la commission Statistiques Immobilières des notaires du Grand Paris, n’hésite pas à parler d’un « changement d’ère » en soulignant que la baisse des volumes impacte désormais les prix. Cela fait trois trimestres d’affilée que les volumes reculent en Ile-de-France mais la baisse s’est accélérée au cours des trois premiers mois de l’année au point que le nombre de ventes comptabilisées par les notaires est désormais inférieur à de 6% à la moyenne des 10 dernières années.

Difficultés croissantes d’accès au crédit

« Le recul de l’activité constaté entre le premier trimestre 2022 et le premier trimestre 2023 affecte tous les segments de marchés sans exception. En dehors de la Capitale, qui a constitué un cas à part avec une érosion des prix commencée depuis l’automne 2020, les prix ont généralement culminé au troisième trimestre 2022 avant de commencer à se replier », observent les notaires.

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Les difficultés croissantes d’accès au crédit sont bien sûr la première cause de changement de tendance, avec des hausses de taux qui se poursuivent à un rythme rapide. Les notaires sont en effet témoins à la fois des difficultés des acquéreurs pour boucler leur financement face à des prix qui ne reculent pas encore significativement mais aussi du retrait de certaines banques qui ne font clairement plus du crédit immobilier une priorité commerciale. Cela se traduit par une hausse de l’apport personnel demandé et de plus en plus souvent par des refus de prêts.

-5% sur un an pour les appartements

Les indicateurs avancés des notaires sur les avant-contrats indiquent que les baisses annuelles de prix se généralisent et peuvent être estimées à -5% pour les appartements en Ile-de-France (un peu moins de 6.500 € le m²) et à -3% pour les maisons. Le marché des maisons est cependant le plus affecté par la baisse des volumes alors que le printemps est traditionnellement une période favorable et haussière, ce qui nourrit les inquiétudes des notaires pour la suite.

Dans Paris, les prix moyens au m² se rapprocheraient désormais de la barre des 10.000 € le m², en baisse de 5% sur un an. Sans surprise, les notaires évoquent désormais une probabilité forte de voir les prix basculer sous les 10.000 € le m² dans le courant du troisième trimestre 2023.

-7% depuis les plus hauts à Paris

Pour bien remettre en perspective cette baisse des prix parisiens, la moyenne s’était approchée des 11.000 € le m² en novembre 2020 (10.860 € d’après les notaires) avant les conséquences de la crise sanitaire qui ont détourné les acheteurs des grandes agglomérations. On a donc perdu 800 € par m², soit une baisse de 7% en deux ans et demi.

Longtemps cantonnés aux 5 arrondissements périphériques de l’est parisien (12ème, 13ème, 18ème, 19ème et 20ème) qui étaient encore les seuls à se situer sous la barre des 10.000€ le m², les prix plus abordables gagnent désormais le 10e, le 14e et même le 15e. 8 arrondissements sont ainsi sous les 10.000€ le m² désormais et certains s’en rapprochent comme le 11e et même le 17e.

Bien sûr, il s’agit de moyennes et les prix peuvent fortement varier selon les secteurs du 15e en montant à 15.000 € dès qu’on s’approche de la tour Eiffel. Les mêmes niveaux de prix sont observés dans le 17e près du parc Monceau.

Paris Centre monte encore !

La baisse des prix ne concerne d’ailleurs pas les trois arrondissements les plus chers du centre de Paris : Paris Centre (secteur qui regroupe les 1er, 2e, 3e et 4e arrondissements) ainsi que les 6e et 7e arrondissements, affichent toujours de légères hausses de prix sur un an, souvent car ils restent les lieux privilégiés des acquéreurs étrangers et autres investisseurs fortunés. « Les étrangers sont toujours là, en particulier les Américains et les Italiens, le plus souvent ces acquéreurs non-résidents n’empruntent pas et discutent rarement le prix », confirment les notaires. A l’arrivée, l’écart entre l’arrondissement le plus cher et le moins cher de Paris se creuse à nouveau pour arriver à un rapport de 1,72.

Assouplissement des conditions d’octroi des crédits espéré

« La baisse des prix qui s’est amorcée semble être devenue la seule variable d’ajustement permettant de limiter la baisse de la solvabilité des ménages qui se prolonge », concluent les notaires. Ils espèrent un assouplissement des conditions d’octroi des crédits. « Trop de banques ne prêtent plus, la limite du taux d’endettement des acquéreurs à 35% est sévère, le reste à vivre serait à prendre à compte à nouveau », énumère à ce sujet Elodie Frémont.