Un crédit immobilier peut être remboursé partiellement par anticipation. Cela permet de belles économies sur le coût du crédit.
La baisse de la rémunération des principaux supports d’épargne sans risque (Livrets, Assurance-vie…) renforce aujourd’hui les bénéfices du remboursement partiel d’un emprunt immobilier. Dès lors qu’on dispose d’une épargne disponible ou qu’on bénéficie d’une rentrée d’argent et qu’un emprunt immobilier reste en cours de remboursement, pourquoi ne pas affecter cette somme au remboursement de son prêt ? D’après les calculs suivants de l’Argent&Vous, l’opération est souvent largement gagnante.
Pénalité de remboursement
Un crédit immobilier peut en effet être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. La banque vous réclamera alors des indemnités de remboursement anticipé qui sont plafonnées dans la limite de 3% du capital restant dû ou 6 mois d’intérêt calculés au taux d’intérêt de l’emprunt (hors assurance) sur le montant du remboursement. Le montant le plus avantageux pour l’emprunteur est retenu. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé mais exige le plus souvent que ce remboursement représente au moins 10% du montant initial du prêt. La banque demandera généralement un préavis d’un mois. A mensualités de remboursement constantes, le remboursement partiel a l’avantage de réduire la durée d’emprunt et donc le coût de l’emprunt.
Exemple
Prenons l’exemple d’un emprunt immobilier dont 100 000 € restent à rembourser sur 15 ans au taux de 2,5% + 0,25% d’assurance. Les mensualités sont de 688 € et le coût du crédit ressort à 23 772 €.
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Placement
Première alternative, placer 10 000 € au taux de 2,11% (le taux moyen de l’assurance-vie en euros pour 2014 après prélèvements sociaux) pendant 15 ans, rapportera au final 3 678 € d’intérêts. Le capital au bout de 15 ans sera donc de 13 678 €.
Remboursement partiel
Deuxième alternative, allouer 10 000 € au remboursement de ce prêt ne supportera qu’une pénalité de 125 € mais réduira de 5 055 € son coût à mensualités constantes (23 772 € -18 717 €) en ramenant la durée de remboursement de 15 ans à 13 ans et 2 mois. Une fois l’emprunt remboursé, on disposera d’une capacité d’épargne de 688 €/mois qu’on pourra placer au taux de 2,5% (le taux moyen de l’assurance-vie en 2014). Nous retiendrons un délai de 2 mois entre la demande de remboursement anticipé et sa réalisation. On pourra donc placer 688 €/mois pendant 1 an et 8 mois. Bilan de ce placement : 14 062 € dont 302 € d’intérêts. Au final, cette solution permettra de valoriser son placement initial à 18 992 € (5 055-125+14 062).
Bilan
Par rapport à un placement au taux de 2,11%, le remboursement partiel permet donc un bénéfice de 5 314 € sur 15 ans (18 992 – 13 678). La différence est encore plus flagrante si on compare à un placement des 10 000 € sur un Livret A à 0,75% qui ne rapporterait que 1 186 € d’intérêts sur 15 ans. Pour que le placement devienne plus intéressant que le remboursement, il faudrait un rendement net de 4,5% par an, quasi impossible à trouver aujourd’hui sans accepter des risques.
