Quelles solutions pour débloquer l’accès au crédit immobilier ?

Au moins 220.000 ménages pourraient être exclus du crédit immobilier en 2022 selon les estimations du courtier en ligne Pretto. En étudiant les dossiers pour lesquels Pretto a obtenu un accord des banques en 2021, le courtier observe en effet que 18% d’entre eux ne seraient plus finançables aujourd’hui. Si la plupart de ces dossiers d’emprunteurs (160.000) se heurtent désormais à la remontée des taux qui entraîne un dépassement de la limite d’endettement maximum de 35% imposée par les banques, 60.000 exclusions seraient liées à l’obstacle réglementaire des seuils de l’usure, ces taux maximums auxquels les banques n’ont pas le droit de prêter.

Le président de Pretto, Pierre Chapon, rappelle que ce phénomène d’exclusion et de ralentissement, en partie naturel à cause de la hausse des taux, ne se voit pas encore dans les chiffres de la production de crédit et appelle les autorités à réagir sans tarder, notamment au niveau des seuils de l'usure « qui ne sont pas du tout dans leur rôle de protection du consommateur en excluant des emprunteurs malgré des taux actuellement très attractifs vis-à-vis de l’inflation ».

Seuils de l’usure : une formule de calcul dépassée

Comme les autres professionnels du crédit immobilier, Pretto appelle à réformer la méthode de calcul du taux d’usure et propose par exemple de s’appuyer sur la moyenne des taux effectifs du mois précédent en lui appliquant une marge d’usure de 1 à 2 points au lieu d’un tiers de la moyenne des taux effectifs des 3 derniers mois. Cette formule aboutit actuellement à une marge d’usure de seulement 0,64 point, beaucoup trop faible pour éviter de nombreux blocages, en particulier pour les emprunteurs supportant des taux d’assurance de prêt élevés ou les ménages modestes qui se voient proposés des taux nominaux plus élevés.

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Une remontée inédite qui va se poursuivre

Pretto rappelle que l’augmentation actuelle des taux, tirée par le contexte inflationniste, est inédite dans l’histoire récente du point de vue de sa rapidité : environ 0,7 point en moyenne depuis le début de l’année avec des barèmes qui sont désormais proches de 2% sur 20 ans pour les revenus modestes.

Pierre Chapon pense que la hausse des taux va se poursuivre au deuxième semestre alors que les banques n’ont jusqu’à présent répercuté dans leurs barèmes que la moitié de la remontée des taux obligataires (OAT 10 ans) et que la BCE n’a pas encore relevé ses taux directeurs (premier geste attendu le 21 juillet). Or si la remontée se poursuit au même rythme dans les prochains mois, Pretto souligne qu’on pourrait se situer à 2,40% en moyenne sur 20 ans à la fin de l’année. A ce niveau de taux, ce ne serait plus 220.000 ménages exclus du crédit mais bien davantage…

Favoriser la rénovation

Pour améliorer la situation, Pretto propose aussi d’autoriser le dépassement du plafond de 35% d’endettement maximal pour l’achat d’un bien à forte efficacité énergétique ou pour financer des travaux d’amélioration énergétique. « Nous considérons que cette augmentation de l’endettement n’impliquerait pas une augmentation du risque crédit, car ces investissements vont de pair avec une charge de chauffage réduite, et donc un reste à vivre réel protégé, mais ils correspondent aussi à un actif dont la valeur est protégée dans le temps, dans un contexte où les obligations environnementales sur les biens sont appelées à se renforcer », explique Pierre Chapon. Ce serait en effet vertueux à la fois pour l’emprunteur, la banque et la planète.

Pour des dossiers atteignant d’ores et déjà le plafond de 35%, une augmentation à 38% permettrait d’emprunter jusqu’à 8% supplémentaires, ce qui correspond à un budget travaux de 16.000 € pour un montant moyen emprunté de 200.000 €. De quoi par exemple réaliser l’isolation des combles d’une maison ou installer une pompe à chaleur. Et l’augmentation des mensualités de remboursement des ménages concernés serait largement compensée par la baisse des factures de chauffage.