Quelles pistes pour parvenir à construire des maisons avec une "densité heureuse" ?

Bien conscients que la trajectoire nationale de sobriété foncière définie par la loi Climat et Résilience va profondément changer leurs métiers à l’avenir, un groupe de travail réunissant les représentants des géomètres-experts, architectes, constructeurs de maisons, promoteurs, urbanistes et aménageurs ont pris l’initiative de remettre cette semaine à la ministre en charge du Logement, Emmanuelle Wargon, un grand rapport "pour une vision renouvelée de l’habitat individuel".

Pas moins de 26 propositions figurent dans ce rapport afin de déconstruire les idées reçues et rendre l’habitat individuel plus vertueux, au service de l’aménagement des territoires dans leur diversité. Ces propositions flèchent notamment vers des réformes jugées « possibles et souhaitables ».

Quelle place pour la maison ?

Les professionnels soulignent que l’injonction de construire plus et mieux tout en consommant moins de foncier interroge nécessairement la place de la maison individuelle dans la production de logements. Mode d’habitat qui n’a jamais été autant plébiscité par les Français, la maison représente plus de la moitié des logements en France et encore près de 40% des autorisations de construire. Il faudra donc continuer à faire avec, mais différemment, pour peu que les constructeurs ne soient pas freinés dans leurs initiatives. Cela passe déjà par une meilleure qualité de la planification et des documents d’urbanisme qui vont parfois à l’encontre des objectifs de sobriété foncière…

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Ce rapport refuse d’emblée d’opposer ou de mettre en concurrence l’habitat individuel face à l’habitat collectif. « Un parcours résidentiel serein et répondant aux besoins des Français ne peut se bâtir qu’en intégrant la diversité des typologies d’habitat proposées : on n’habite pas de la même façon pendant ses études, à l’arrivée du 3ème enfant, ou en vieillissant lorsque l’on devient moins mobile. Toutes les offres résidentielles doivent être adaptées, contextualisées au regard des attentes des Français et des besoins spécifiques des territoires », rappelle ainsi Joseph Pascual, Président du Conseil supérieur de l’Ordre des géomètres-experts.

Utiliser des emprises foncières de petite taille

Les professions réunies font le constat que l’habitat individuel, par sa souplesse d'organisation spatiale, permet d'utiliser des emprises foncières de petite taille ou de configuration complexe et représente une réponse pertinente pour fabriquer « une densité de proximité heureuse, traiter les discontinuités urbaines et territoriales, et recycler les friches urbaines et périurbaines des bourgs, petites villes et villes moyennes qui maillent notre territoire ».

Pour Grégory Monod, Président du Pôle Habitat de la Fédération Française du Bâtiment « ce travail collectif reflète la détermination des aménageurs et des constructeurs à faire évoluer la maison vers encore plus de sobriété, de performance et de confort. Pour y parvenir, ce rapport dégage des pistes et propositions afin notamment de créer un cadre facilitant la densité heureuse. Loin d’être un problème, la maison du 21ème siècle constitue une solution pertinente aux enjeux sociétaux, territoriaux et environnementaux. »

Leviers fiscaux

Les professionnels craignent bien sûr que la mise en œuvre progressive de l’objectif "zéro artificialisation nette des sols" d’ici 2050 génère des tensions sur le marché du logement en général et sur le marché des terrains constructibles en particulier. Ils jugent ainsi nécessaire d’agir sans délai sur l’ensemble des leviers fiscaux pour éviter une pénurie du foncier immédiatement disponible et une hausse supplémentaire des prix des terrains.

Pour encourager un habitat individuel construit de manière dense à proximité des bassins d’emplois, ce rapport préconise par exemple de renforcer le Prêt à taux zéro (quotité à 40%) pour faciliter l’accession à la propriété des ménages modestes dans ces secteurs et de rendre éligible au dispositif Pinel la maison individuelle "groupée ou organisée" afin de permettre le développement d’une offre locative à loyers maîtrisées à destination des familles. Au niveau de la taxe d’aménagement, le rapport propose notamment d’exonérer les travaux de surélévation.

Densifier les zones pavillonnaires existantes

Pour accélérer la densification des zones pavillonnaires existantes, le rapport suggère d’exonérer de l’impôt sur les plus-values les terrains constructibles détachés d’une résidence principale. À ce jour, lorsque la résidence principale est une maison individuelle, le détachement d’une partie du jardin en lot constructible est en effet soumis à l’imposition sur les plus-values. D’une manière plus générale, il conviendrait d’inverser le régime fiscal actuel qui encourage le propriétaire d’un foncier constructible à le conserver le plus longtemps possible pour diminuer sa taxation.

Toujours en matière de fiscalité, pourquoi ne pas appliquer une TVA au taux intermédiaire (10%) pour les opérations de requalification urbaine entraînant une densification de l’existant, le recyclage des friches, les opérations de démolition-reconstruction et de dépollution ?