Quelles caractéristiques font grimper le prix d’un appartement ou d’une maison ?

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En termes d’impact sur le prix au m², c’est l’époque de construction du logement qui a souvent la plus forte influence sur les prix selon une étude de Meilleurs Agents.

Espaces Atypiques

Le spécialiste de l’estimation des prix immobiliers, Meilleurs Agents, s’est penché sur les caractéristiques qui valorisent le plus significativement un logement. Les éléments qui apportent une véritable plus-value ne sont pas forcément les mêmes pour un appartement et une maison ou en tout cas ils n’influencent pas les prix avec la même intensité.

Espace extérieur

Depuis la crise sanitaire, on pense bien sûr à un espace extérieur, une qualité très recherchée pour tous les logements. Cette caractéristique aura pourtant davantage d’impact sur le prix d’un appartement que d’une maison car peu d’appartements proposent un balcon ou une terrasse alors que les maisons sont généralement dotées d’un extérieur hormis certaines maisons de ville. Après avoir analysé plus de 135.000 appartements et 21.000 maisons vendus par ses agences partenaires dans les 51 plus grandes villes de France depuis le 1er janvier 2019, Meilleurs Agents a ainsi calculé que l’existence d’un extérieur n’augmente le prix au m² d’une maison que de +4,5% en moyenne à comparer à +9,6% pour un appartement.

Les conséquences des caractéristiques sur le prix de vente d’un appartement diffèrent aussi selon que le bien se situe à Paris, dans l’une des dix plus grandes métropoles françaises ou dans une ville un peu plus petite. L’impact d’un balcon ou d’une terrasse sur la valorisation sera logiquement plus fort dans les grandes villes les plus ensoleillées et aux températures douces (+14,2% à Marseille, +11% à Nice et +9,4% à Montpellier contre +4,7% à Rennes ou +7,7% à Paris). Mais attention, compte tenu des différences de prix au m² entre les villes, un balcon se paiera toujours très cher à Paris, surtout s’il bénéficie d’une bonne orientation et d’une vue dégagée…

L’époque de construction joue beaucoup

En termes d’impact sur le prix au m², c’est l’époque de construction du logement qui a souvent la plus forte influence sur les prix. Meilleurs Agents a par exemple mesuré qu’un appartement construit après 2004 se vend en moyenne 17,3% plus cher que celui situé dans une résidence construite entre 1946 et 1971. Cela tient bien sûr aux réglementations thermiques qui ont progressivement amélioré les qualités du bâti (isolation thermique et phonique notamment), en particulier depuis la RT 2005 (puis la RT 2012).

Les constructions les plus anciennes peuvent aussi se démarquer en jouant de leur charme (bâtiments haussmanniens notamment) pour faire grimper leur prix (+7,3% pour un immeuble construit entre 1800 et 1914 par rapport à une construction faite entre 1946 et 1971). La valeur d’une maison en pierre bâtie avant 1800 est même en moyenne 15,2% plus élevée au m² que celle d’une maison construite entre 1946 et 1971 selon l’étude de Meilleurs Agents.

Ascenseur, hauteur, piscine, salle de bains supplémentaire

La présence de salles de bains supplémentaires (2 ou plus) est un autre élément de valorisation estimé à +7,9% en appartement et à seulement +1,3% en maison. Pour les appartements, Meilleurs Agents n’a pas remarqué de différence majeure en présence d’un ascenseur ou pas (+3,5%) mais tout dépend bien sûr de l’étage de l’appartement. La hauteur de l’immeuble peut d’ailleurs être particulièrement pénalisante puisque le prix d’un appartement recule de 10% dans une résidence de plus de six étages par rapport à une autre de trois étages. Bien sûr, un dernier étage a toujours son avantage.

Côté maisons, la présence d’une piscine est un atout-maître. Cette étude montre que la présence d’un bassin majore le prix au m² de 8% dans les grandes villes de France. Plutôt logique car la construction d’une piscine est onéreuse.

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