Quel est l'impact de la remontée actuelle des taux immobiliers ?

Depuis le début de l’année, la remontée des taux d’emprunt immobiliers est assez brutale. Encore très bas en janvier, les taux ont repris en moyenne 50 points de base après une accélération en mars et avril liée à la forte remontée des taux obligataires (OAT 10 ans). Pour résumer, alors qu’on pouvait encore assez facilement se financer à 1% sur 20 ans il y a quelques mois, les banques proposent aujourd’hui 1,5% et il est probable que ce mouvement de remontée continue car l’inflation y participe en influençant directement les politiques monétaires qui n’ont d’autre solution que de relever leurs taux directeurs.

Face à des prix immobiliers qui ont beaucoup augmenté ces dernières années, la remontée des taux va mécaniquement exclure davantage d’emprunteurs dépassant un taux d’endettement de 35% lorsqu'ils n'ont pas la possibilité d'allonger davantage la durée de leur prêt (maximum 25 ans dans l'ancien) ou de mobiliser un apport supplémentaire. C'est en particulier le cas des primo-accédants ou des investisseurs.

Pour bien comprendre cet impact, nous avons calculé dans les tableaux ci-dessous la différence de mensualités de remboursement, de revenus nécessaires, de coût du crédit et de capacité d’emprunt pour une durée d’emprunt de 20 ans en prenant le niveau des taux tels qu’il était en janvier 2022 (1%), le niveau actuel (1,5%) et le niveau qu’ils pourraient atteindre d’ici la fin de l’année (2%).

Mensualités, revenus nécessaires et coût du crédit

Emprunter 200.000 € sur 20 ans au taux de 1% nécessitait par exemple de rembourser chaque mois 953 € (assurance comprise à 0,20%). Aujourd’hui, on est déjà passé à 998 € par mois avec des taux à 1,5% et on pourrait arriver demain à 1.045 € avec des taux à 2%. En parallèle, le coût d’un tel emprunt (hors assurance) passerait respectivement de 20.749 € à 31.622 € puis à 42.824 €.

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Cela revient aussi à dire qu’à budget d’achat égal, il faut justifier aujourd’hui d’environ 2.850 € de revenus mensuels pour ne pas dépasser le taux d’endettement de 35% imposé en règle générale par les banques alors que 2.720 € par mois suffisaient auparavant et qu’il faudra peut-être demain pas loin de 3.000 € par mois.

Capacité d’emprunt sur 20 ans

A salaire donné, la hausse des taux vient donc amputer la capacité d’emprunt, à moins d’allonger la durée d’emprunt ou de mobiliser davantage d’apport personnel. En restant sur une durée de 20 ans, on voit qu’une mensualité de remboursement de 1.000 € (assurance comprise à 0,20%) permettait il y a quelques temps d’emprunter 210.000 €, un montant déjà tombé à 200.500 € aujourd’hui et peut-être à 191.500 € demain.

Capacité d’emprunt sur 25 ans

En poussant le raisonnement sur 25 ans, la durée d’emprunt maximale pour un achat dans l’ancien, on peut encore mieux mesurer la perte de capacité d’emprunt liée à la hausse des taux. Pour une même mensualité de remboursement de 1.000 €, on pouvait emprunter jusqu’à 245.500 € il y a quelque mois à comparer à 232.000 € aujourd’hui et peut-être 219.500 € demain. On arriverait ainsi à un écart de budget de 26.000 € qui correspond dans pas mal de régions à une pièce en moins. Tout cela avec un coût du crédit qui est en train de fortement augmenter.