Une société propose aux propriétaires en difficulté de vendre leur logement à un investisseur et d’en devenir locataire... le temps de retrouver un peu d’aisance financière
« Un traumatisme autant qu’une aberration économique ». Ainsi Christian Lachaux résume-t-il la saisie immobilière. Un constat qui a conduit ce professionnel de l’immobilier à fonder avec un associé la société StayHome.
Le principe est simple. Lorsqu’un ménage est en difficulté, cet intermédiaire lui propose de faire racheter son bien immobilier par un investisseur particulier, d’en devenir locataire pour une période déterminée puis d’en redevenir propriétaire une fois son horizon financier éclairci.
Un rendement annuel de 7,5%
Concrètement, la transaction initiale se fait avec une décote de 20% à 30% sur la valeur de marché, le bien étant vendu occupé. « Les modalités de location et de revente sont quant à elles déterminées afin que l’investisseur dispose d’un rendement annuel de 7,5% », détaille Christian Lachaux. Par exemple, si l’étude du dossier permet de fixer un loyer correspondant à 5,5% de l’investissement (frais de notaire et honoraires inclus), le contrat prévoira alors un prix de revente intégrant une plus-value de 2% par an.
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Sur le plan juridique, un bail de 3 ans est conclu au départ, avec un statut de loueur de meublé fiscalement avantageux. Mais le vendeur peut bénéficier d’une période de location plus longue (généralement jusqu’à 6 ans), tout en disposant d’une faculté de rachat permanente.
Exemple
Un particulier est propriétaire d’un bien de 200.000 euros. Il peut en cas de problèmes de trésorerie le vendre 140.000 euros (30% de décote). Frais de notaire et honoraires de StayHome inclus (5,5%), l’investisseur va engager 155.000 euros. Si le loyer est fixé à 710 euros (5,5% de rendement annuel), le contrat peut alors intégrer une revente avec une plus-value de 2% par an. Au bout de 3 ans, le bien pourra être racheté pour quelque 164.500 euros. Il est à noter que les charges engagées (travaux, foncier...) sont également imputées au locataire dans le loyer ou le prix de revente final.
Une opération discrète
Pour Christian Lachaux, cette solution de « portage immobilier » allie donc rentabilité et solidarité en ce qui concerne l’investisseur. Il connaît à l’avance le rendement et l’horizon de son investissement. Quant à la sécurité, elle est assurée par la sélection des dossiers, par la localisation des biens et par la décote initiale. Si le locataire ne veut ou ne peut racheter son logement, l’investisseur se retrouve dans le pire des cas avec un bien acquis 20% à 30% en dessous du prix du marché, de quoi le protéger contre les aléas.
Pour le propriétaire/locataire, le coût peut certes apparaître élevé. Mais l’intérêt n’est pas que financier. La personne concernée peut continuer à occuper son logement et aussi en redevenir propriétaire in fine (ce qui est difficilement envisageable suite à une saisie). Par ailleurs, Christian Lachaux met en avant « la discrétion de l’opération pour le vendeur ». Vis-à-vis de l’entourage, cette solution est en effet transparente. Un argument qui visiblement séduit les candidats.
2 dossiers sur 10 passent la sélection
Reste que cette solution ne s’adresse pas à tous les publics. En cas de financement en cours, il est certes possible de lever l’hypothèque. Ceci étant, du fait des critères retenus, StayHome ne retient pas les biens qui supportent un endettement supérieur à 60% de leur valeur.
La société se montre aussi très sélective à l’entrée pour ne pas faire peser trop de risque sur l’investisseur. Elle évalue les dossiers à la capacité de rebond des personnes concernées. Un salarié surendetté (malgré des revenus réguliers) a donc moins de chances d’être retenu qu’un dirigeant d’entreprise ou une profession libérale qui rencontre des difficultés passagères dans son activité.
« Nous retenons environ 2 dossiers sur 10 et depuis le lancement du service en septembre nous avons 15 dossiers en cours », indique Christian Lachaux en estimant toutefois entre 130.000 et 140.000 le nombre de clients potentiels. Ce qui ouvre de larges perspectives même en ne retenant que deux candidats sur dix.
