Pretto conseille d’acheter avant que les taux ne grimpent à 4%

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Le courtier en ligne espère toujours un aménagement de la règle de taux d’endettement maximum pour favoriser les acquisitions de biens à rénover.

Entre 3,5% et 4% : c’est le niveau que prévoit le courtier en ligne Pretto pour les taux d’emprunt immobiliers sur 20 ans dès le premier semestre 2023. Cela correspondrait à une hausse supplémentaire d’environ 1 point par rapport à un niveau compris entre 2,5% et 3% aujourd’hui selon les profils.

Pretto considère en effet que la poursuite de la hausse des taux directeurs par la Banque centrale européenne devrait maintenir des taux obligataires (OAT 10 ans) autour de 3% cette année. Or les banques ont besoin de fixer les taux proposés à leurs clients au-dessus de cet indicateur de refinancement pour dégager une marge sur cette production de crédits immobiliers.

Actuellement, ce sont les seuils de l’usure qui limitent encore la volonté des banques de répercuter plus vite leur coût de refinancement mais la remontée de ces seuils va se poursuivre au cours des prochains trimestres, voire des prochains mois si la Banque de France confirme le passage temporaire à une révision mensuelle et non plus trimestrielle du calcul des taux d’usure. Ce n’est ensuite qu’à partir du deuxième semestre 2023 que les taux d’emprunt pourraient se stabiliser en fonction de l’évolution de l’inflation qui restera étroitement surveillée par les banques centrales.

L'effet d’éviction lié aux seuils de l’usure va s’estomper

« Tant que les banques n’atteindront pas leur seuil de profitabilité, leur comportement naturel sera de maximiser les taux de crédit immobilier au niveau du taux d’usure et de restreindre leur production », souligne le fondateur de Pretto, Pierre Chapon. Pretto estime cependant que l’effet d’éviction lié aux seuils de l’usure va rapidement s’estomper cette année avec une offre bancaire plus large. Pour autant, davantage d’emprunteurs ne seront plus finançables à cause de la remontée des taux nominaux.

Face à des prix immobiliers qui ont beaucoup augmenté ces dernières années, la remontée des taux exclut mécaniquement davantage d’emprunteurs dépassant un taux d’endettement de 35% lorsqu'ils n'ont pas la possibilité d'allonger davantage la durée de leur prêt (maximum 25 ans dans l'ancien) ou de mobiliser un apport supplémentaire. C'est en particulier le cas des primo-accédants ou des investisseurs. Il faut en effet rappeler que ce taux d'endettement imposé par les banques représente le rapport entre la mensualité de remboursement du prêt (assurance comprise) et les revenus de l'emprunteur.

Jusqu’à 30% d’emprunteurs en moins

Par rapport aux dossiers financés en 2021, Pretto a calculé que 25% à 30% ne passeraient plus dans les conditions de taux prévues pour 2023 en raison d’un taux d’endettement trop élevé, même après une modulation du projet (un peu plus d’apport par exemple). Le courtier ne serait donc pas étonné de voir la production de crédits immobiliers reculer dans ces proportions cette année, ce qui entraînerait une forte baisse des volumes de transactions étant donné que les prix ne pourront certainement pas s’ajuster rapidement à la baisse.

Inertie de l'ajustement des prix

Pretto a calculé qu’il faudrait une baisse des prix de l’immobilier de plus de 10% pour maintenir la capacité d’achat avec des taux entre 3,5% et 4%. Or le courtier partage davantage le scénario de Meilleurs Agents qui anticipe une évolution des prix comprise entre 0% et -3% cette année selon les régions. Dans ces conditions, Pretto conseille à ceux qui ont un projet immobilier de ne pas attendre une baisse des prix qui les expose à des taux d’emprunt encore plus hauts. Autrement dit, mieux vaut acheter début 2023 à des taux encore inférieurs à 3% dans un marché où les vendeurs commencent à accepter plus facilement des négociations de prix que plus tard avec des taux à 4% et des prix à peine inférieurs.

La règle d’endettement pourrait être aménagée

La situation pourrait quand même s’améliorer si les autorités de régulation décidaient d’alléger la contrainte du taux d’endettement maximum de 35%. « La tendance haussière des taux faisant entrer le marché dans une phase de ralentissement cyclique naturelle, nous considérons que la définition de ces règles pourrait être revue. Nous partageons ici notre proposition d’augmenter le taux d’endettement maximum de 35% à 38% pour le financement de biens à forte qualité énergétique ou de travaux de rénovation énergétique », rappelle Pierre Chapon. Pretto propose en effet depuis plusieurs mois cette dérogation qui aurait le mérite de faciliter l’accès au crédit tout en participant à l’effort de rénovation énergétique et surtout sans rien coûter aux finances publiques...

Favoriser la rénovation énergétique

Concrètement, pour des dossiers atteignant d’ores et déjà le plafond de 35%, Pretto suggère une augmentation à 38% qui permettrait d’emprunter jusqu’à 8% supplémentaires. Pour un montant emprunté de 200.000€, cela permettrait par exemple d’ajouter un budget travaux de 16.000 €. Avant prise en compte d’éventuelles aides à la rénovation (MaPrimeRénov’ et CEE), ce budget pourrait notamment financer l’isolation des combles d’une maison, avec au passage jusqu’à 30% d’économies sur la facture de chauffage, ou l’installation d’une pompe à chaleur, ce qui peut générer jusqu’à 1.000 € d’économies d’énergie par an. Avec des factures allégées, l’augmentation du reste à vivre des acquéreurs viendrait limiter le risque potentiel généré par un taux d’endettement supplémentaire jusqu’à 38%. Quant à la banque, elle aurait en garantie un bien de meilleure qualité dont la valeur est protégée dans le temps.

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