L’attractivité des villes moyennes gagnée depuis le Covid a gonflé les prix des logements. En deux ans, le pouvoir d’achat immobilier dans les dix communes les plus demandées chez le courtier Pretto a baissé de 6 à 21 m2...
Conséquence de la hausse des prix dans les agglomérations françaises, le pouvoir d’achat immobilier des Français a décroché dans ces villes depuis la crise du coronavirus. D’après le courtier Pretto, qui a étudié quelque 130.000 simulations de transactions dans les dix villes moyennes les plus demandées sur sa plateforme, pour un même budget entre mai 2020 et mai 2022, la perte de surface est de 6 à 21 mètres carrés !
La hausse des prix est générale
Avec une demande en hausse, en partie portée par l’arrivée d’habitants de grandes métropoles, au pouvoir d’achat élevé, Chartres, Le Mans, Limoges, Lorient, La Rochelle, Metz, Nîmes, Sète, Tour et Valence ont vu leurs prix immobiliers fortement s’apprécier, note Pretto. La hausse est particulièrement marquée à La Rochelle (+53%) ou encore à Lorient (+46%).
Elle n’est par ailleurs pas limitée à ces dix agglomérations. Une étude sur le programme de redynamisation des villes moyennes Action Cœur de Ville montre que les ventes immobilières ont progressé de 20% en moyenne en 2021 dans les 222 communes du dispositif, et les prix s’y sont appréciés de 7,5% en un an !
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Disparités de pouvoir d'achat
Une hausse plus facilement supportable pour un parisien qui achète dans une ville moyenne en raison d’un pouvoir d’achat immobilier qui est près de deux fois supérieur à celui d’un habitant de cette même ville. Même constat, pour les arrivants des autres grandes métropoles, avec un pouvoir d’achat de 1,12 supérieur à celui d’un résident actuel selon les données du courtier sur les différents revenus.
« Même si le mouvement des habitants des grandes métropoles illustre un regain d’attractivité des villes moyennes, les résidents sont les premiers à pâtir de la situation, explique Pierre Chapon, président de Pretto. Face à la hausse des prix immobiliers dans leurs villes, ceux qui veulent devenir propriétaires sont défavorisés par rapport aux nouveaux arrivants dont le pouvoir d’achat est supérieur au leur. Ils peuvent déjà renoncer aux biens les plus prisés de leur ville. »
D’après ses simulations, le profil de l’acheteur local d’une ville moyenne dispose de 3.400€ nets de revenus mensuels et d’un budget immobilier moyen de 220.000€ par foyer, avec un apport de 32.000€, là où l’acheteur "parisien" dans une ville moyenne présente des revenus nets mensuels de 5.800€ pour un budget d’achat immobilier de 364.000€, avec un apport de 59.000€.
Des crédits plus difficiles à décrocher
A cette perte de pouvoir d’achat viennent s’ajouter les difficultés actuelles des ménages à décrocher un emprunt immobilier auprès de leur banque : avec la hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers, conséquence de celle des obligations d’Etat, mais un taux d’usure inchangé (le taux légal maximum tous frais compris que les établissements financiers peuvent accorder aux particulier), de nombreux dossiers de candidats à l’accession sont rejetés. Certaines banques mettent même déjà le holà à l’acception de nouveaux dossiers venant de courtiers.
D'ici à la fin de l'année, les taux immobiliers ne devraient pas s'assagir alors que la présidente de la Banque centrale européenne, Christine Lagarde, a confirmé son intention de relever les taux d'intérêt directeurs à deux reprises pendant l'été.
Seule potentielle bonne nouvelle à l'agenda des acheteurs : le taux d'usure devrait être lui aussi révisé à la hausse dans les prochaines semaines - Bercy s'étant par ailleurs déclaré prêt à en revoir le mode de calcul - ce qui pourrait apporter un peu de souplesse dans les conditions d'obtention de crédits immobiliers - à supposer, toutefois, que sa révision soit supérieure à la hausse que pourraient encore connaître en parallèle les taux d'emprunt !
