Pourquoi une remontée des taux affecterait les prix immobiliers

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Investisseurs et accédants chercheraient à maintenir leur rentabilité ou leur pouvoir d’achat en jouant sur la variable prix. Explications…

Reuters

Nombre d’analyses avancent que les prix immobiliers ont été artificiellement soutenus par les taux bas ces dernières années. Par effet de symétrie, elles expliquent aussi qu’une remontée des taux aurait inévitablement un effet négatif sur les prix.

Pour l’heure, cette remontée des taux n’est toujours pas d’actualité. Mais une hausse des coûts d’emprunt risquerait effectivement de peser sur les prix.

Point de vue de l’accédant

Un accédant voulant emprunter sur 20 ans pour une charge de 1.000 euros par mois peut actuellement obtenir 207.000 euros au taux de 1,5%. Dans une ville comme Lyon (3.980 euros au m²), cela lui octroie un pouvoir d’achat de 52 m² hors assurance et frais.

Supposons une hausse future des taux de marchés de 1%, avec un mouvement identique pour les taux immobiliers. A 2,5% sur 20 ans, un emprunteur aux mêmes caractéristiques ne pourrait plus emprunter que 188.700 euros.

Pris isolément, il devrait donc se contenter d’une moindre surface. Mais en cas de hausse généralisée des taux, tous les emprunteurs se retrouveraient dans la même situation et seraient donc en mesure de faire jouer la variable d’ajustement que constitue le prix (par le jeu de l’offre et de la demande). Acquérir 52 m² avec 188.700 euros nécessiterait par exemple d’abaisser les prix à 3.630 euros au m² (-9%).

Point de vue de l’investisseur

Pour un investisseur, un bien immobilier est un actif qui doit répondre à des critères de rentabilité, cette rentabilité étant évaluée par rapport au taux sans risque.

Imaginons que le rendement actuel moyen du marché locatif soit de 5%. Selon ce critère, un bien générant 5.000 euros de loyers vaut 100.000 euros. Par rapport au taux sans risque (0,78% pour l’OAT 10 ans), ce bien offre un surplus de rendement théorique de 4,22%. C’est ce qu’on appelle la prime de risque, c’est-à-dire le surplus de performance que l’investisseur juge nécessaire au vu du risque porté par cet actif (perte de valeur, impayés…).

En cas de remontée des taux, beaucoup d’investisseurs pourraient exiger de meilleurs rendements immobiliers afin que la pierre reste compétitive par rapport aux placements sans risque mais aussi par rapport à d’autres actifs bénéficiant d’une hausse de leur propre rendement.

Les loyers pouvant difficilement faire un bond en avant, ce sont donc les prix d’achat qui seraient sous pression.

Reprenons notre exemple d’une hausse des taux de 1%. Un maintien de la prime de risque supposerait de faire remonter les rendements immobiliers de 1% également (à 6%). Un bien générant 5.000 euros de loyers ne vaudrait alors plus que 83.300 euros.

Précision

Les exemples donnés ci-dessus n’ont pas valeur de prédiction, les ajustements pouvant dépendre d’autres facteurs. Leur but est simplement de montrer de quelle manière une variation de taux (à la hausse ou à la baisse) peut avoir un impact sur les prix. De fait, comme les actions ou les obligations, les biens immobiliers sont des actifs qui se révèlent particulièrement sensibles à l’évolution des taux.

Commentaires (1)
  • bbl60
    bbl60posté le 06.08.2018 à 20:23

    A quoi sert cet article sinon au journaliste de ce faire peur en n'apportant aucunes réponses fiables à ce phénomène. Dans une telle situation les accédant voudront peut-être anticiper leur investissement. dans ce cas le vendeur serait en position idéale pour maintenir son prix

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