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Depuis début septembre, les vendeurs peuvent bénéficier d’un abattement exceptionnel de 25%. Les abattements pour durée de détention ont aussi été ajustés. Explications...
Une fenêtre de tir pour les vendeurs de biens immobiliers. Telle peut être résumée la réforme des plus-values entrée en vigueur depuis hier. Jusqu’à la fin août 2014, un abattement exceptionnel de 25% va en effet être accordé aux contribuables.
Un quart d’impôt en moins
Concrètement, le dispositif vise les résidences secondaires puisque les cessions de résidences principales ne sont pas imposées. Notons qu’il concerne à la fois l’impôt (19%) et les prélèvements sociaux (15,5%)
La mesure peut apparaître simple à comprendre, dans la mesure où elle revient à réduire d’un quart l’imposition due suite à une cession. Toutefois, il faut rappeler qu’elle est accompagnée d’une refonte des abattements pour durée de détention qui pour sa part prendre des airs d’usine à gaz.
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De nouveaux abattements pour durée de détention
Désormais, l’exonération totale au titre de l’impôt intervient en effet au bout de 22 ans et non plus de 30 ans. Quant aux prélèvements sociaux, ils bénéficient de règles différentes qui maintiennent à 30 ans la durée de détention nécessaire à l’exonération.
Comme le montre le tableau ci-dessous, la montée en régime est plus rapide qu’auparavant concernant l’impôt. Après 10 ans, l’abattement est déjà de 30% contre 10% jusqu’alors. En revanche, le rythme de progression des abattements est plus lent du côté des prélèvements (8,25% après 10 ans contre 10% dans l’ancien système).
| Source : ministère du Budget | |||
|---|---|---|---|
| Ancien cadre | Nouveau régime | ||
| Abattement global | Abattement au titre de l'impôt | Abattement au titre des prélèvements | |
| Après 6 ans | 2% | 6% | 1,65% |
| Après 7 ans | 4% | 12% | 3,3% |
| Après 8 ans | 6% | 18% | 4,95% |
| Après 9 ans | 8% | 24% | 6,6% |
| Après 10 ans | 10% | 30% | 8,25% |
| Après 11 ans | 12% | 36% | 9,9% |
| Après 12 ans | 14% | 42% | 11,55% |
| Après 13 ans | 16% | 48% | 13,2% |
| Après 14 ans | 18% | 54% | 14,85% |
| Après 15 ans | 20% | 60% | 16,5% |
| Après 16 ans | 22% | 66% | 18,15% |
| Après 17 ans | 24% | 72% | 19,8% |
| Après 18 ans | 28% | 78% | 21,45% |
| Après 19 ans | 32% | 84% | 23,1% |
| Après 20 ans | 36% | 90% | 24,75% |
| Après 21 ans | 40% | 96% | 26,4% |
| Après 22 ans | 44% | 100% | 28% |
| Après 23 ans | 48% | 100% | 37% |
| Après 24 ans | 52% | 100% | 46% |
| Après 25 ans | 60% | 100% | 55% |
| Après 26 ans | 68% | 100% | 64% |
| Après 27 ans | 76% | 100% | 73% |
| Après 28 ans | 84% | 100% | 82% |
| Après 29 ans | 92% | 100% | 91% |
| Après 30 ans | 100% | 100% | 100% |
Si le nouveau régime s’avère d’une manière générale beaucoup plus favorable aux vendeurs (surtout en intégrant le rabais exceptionnel de 25%), il va néanmoins contraindre les particuliers à faire de savants calculs pour déterminer l’impact exact de la pression fiscale.
Exemple
Un contribuable vend un bien détenu depuis plus de 10 ans et sur lequel il a une plus-value de 30.000 euros. Jusqu’ici, il aurait eu droit à 10% d’abattement, ramenant sa plus-value à 27.000 euros. Impôt (19%) et prélèvements (15,5%) lui auraient coûté 9.315 euros.
Avec le nouveau régime, il aura 30% d’abattement au titre de l’impôt. Il paiera donc 3.990 euros d’impôt (19% sur sur une plus-value ramenée à 21.000 euros). Pour les prélèvements, il n’aura en revanche que 8,25% d’abattement. Il sera donc prélevé à hauteur de 4.266 euros (8,25% sur une assiette de 27.525 euros de plus-value). Au total, impôt et prélèvements lui coûteront 8.256 euros. S’il l’opération a lieu dans les 12 mois à venir, il bénéficiera aussi de l'abattement exceptionnel de 25%, qui abaissera son imposition totale à 6.192 euros. Il subira ainsi une pression fiscale de 20,61% contre 31% avec l’ancien dispositif.
