Plus-values immobilières : la donne a changé !

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Depuis début septembre, les vendeurs peuvent bénéficier d’un abattement exceptionnel de 25%. Les abattements pour durée de détention ont aussi été ajustés. Explications...

Reuters

Une fenêtre de tir pour les vendeurs de biens immobiliers. Telle peut être résumée la réforme des plus-values entrée en vigueur depuis hier. Jusqu’à la fin août 2014, un abattement exceptionnel de 25% va en effet être accordé aux contribuables.

Un quart d’impôt en moins

Concrètement, le dispositif vise les résidences secondaires puisque les cessions de résidences principales ne sont pas imposées. Notons qu’il concerne à la fois l’impôt (19%) et les prélèvements sociaux (15,5%)

La mesure peut apparaître simple à comprendre, dans la mesure où elle revient à réduire d’un quart l’imposition due suite à une cession. Toutefois, il faut rappeler qu’elle est accompagnée d’une refonte des abattements pour durée de détention qui pour sa part prendre des airs d’usine à gaz.

De nouveaux abattements pour durée de détention

Désormais, l’exonération totale au titre de l’impôt intervient en effet au bout de 22 ans et non plus de 30 ans. Quant aux prélèvements sociaux, ils bénéficient de règles différentes qui maintiennent à 30 ans la durée de détention nécessaire à l’exonération.

Comme le montre le tableau ci-dessous, la montée en régime est plus rapide qu’auparavant concernant l’impôt. Après 10 ans, l’abattement est déjà de 30% contre 10% jusqu’alors. En revanche, le rythme de progression des abattements est plus lent du côté des prélèvements (8,25% après 10 ans contre 10% dans l’ancien système).

Abattements cumulés selon la durée de détention
Source : ministère du Budget
Ancien cadreNouveau régime
Abattement globalAbattement au titre de l'impôtAbattement au titre des prélèvements
Après 6 ans2%6%1,65%
Après 7 ans4%12%3,3%
Après 8 ans6%18%4,95%
Après 9 ans8%24%6,6%
Après 10 ans10%30%8,25%
Après 11 ans12%36%9,9%
Après 12 ans14%42%11,55%
Après 13 ans16%48%13,2%
Après 14 ans18%54%14,85%
Après 15 ans20%60%16,5%
Après 16 ans22%66%18,15%
Après 17 ans24%72%19,8%
Après 18 ans28%78%21,45%
Après 19 ans32%84%23,1%
Après 20 ans36%90%24,75%
Après 21 ans40%96%26,4%
Après 22 ans44%100%28%
Après 23 ans48%100%37%
Après 24 ans52%100%46%
Après 25 ans60%100%55%
Après 26 ans68%100%64%
Après 27 ans76%100%73%
Après 28 ans84%100%82%
Après 29 ans92%100%91%
Après 30 ans100%100%100%

Si le nouveau régime s’avère d’une manière générale beaucoup plus favorable aux vendeurs (surtout en intégrant le rabais exceptionnel de 25%), il va néanmoins contraindre les particuliers à faire de savants calculs pour déterminer l’impact exact de la pression fiscale.

Exemple

Un contribuable vend un bien détenu depuis plus de 10 ans et sur lequel il a une plus-value de 30.000 euros. Jusqu’ici, il aurait eu droit à 10% d’abattement, ramenant sa plus-value à 27.000 euros. Impôt (19%) et prélèvements (15,5%) lui auraient coûté 9.315 euros.

Avec le nouveau régime, il aura 30% d’abattement au titre de l’impôt. Il paiera donc 3.990 euros d’impôt (19% sur sur une plus-value ramenée à 21.000 euros). Pour les prélèvements, il n’aura en revanche que 8,25% d’abattement. Il sera donc prélevé à hauteur de 4.266 euros (8,25% sur une assiette de 27.525 euros de plus-value). Au total, impôt et prélèvements lui coûteront 8.256 euros. S’il l’opération a lieu dans les 12 mois à venir, il bénéficiera aussi de l'abattement exceptionnel de 25%, qui abaissera son imposition totale à 6.192 euros. Il subira ainsi une pression fiscale de 20,61% contre 31% avec l’ancien dispositif.

Commentaires (1)
  • pedrof
    pedrofposté le 27.12.2013 à 17:26

    Voilà bien l'usine à gaz dont le gouvernement s'est fait le spécialiste! Comment peut-on oser parler de "choc de simplification" après ça ?