Placements : faut-il encore encaisser des revenus fonciers ?

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Alors que la plupart des revenus du patrimoine sont désormais taxés à 30%, les revenus fonciers restent imposés au barème. De quoi remettre en cause leur intérêt

Reuters

Les revenus fonciers ont-ils encore leur place au sein de la stratégie patrimoniale ? La question peut se poser depuis la dernière réforme fiscale. De fait, si les intérêts, dividendes et les plus-values mobilières sont maintenant soumises au taux du PFU (30% prélèvement sociaux inclus), les revenus fonciers restent quant à eux dans le champ du barème avec une pression fiscale comprise entre 17,2% et 59,14%.

Les atouts de l’immobilier

Bien entendu, un investissement ne doit pas se résumer à son volet fiscal. Outre son côté rassurant pour de nombreux Français, l’investissement immobilier a de nombreux avantages.

Il peut laisser espérer une plus-value à la sortie. Par ailleurs, il offre dans de nombreux cas des rendements bien supérieurs à ceux de la plupart des produits financiers.

Des avantages souvent gommés par la fiscalité

Il n’empêche que ce surplus de performance proposé par l’immobilier peut rapidement être absorbé par la fiscalité particulièrement pénalisante des revenus fonciers.

Prenons l’exemple d’un contribuable imposé dans la tranche à 41%. Il projette un investissement immobilier au rendement de 5% avant impôt. Le chiffre apparaît attractif. Mais fiscalité déduite, son rendement net (2,23%) équivaudra à celui d’un placement soumis au PFU et proposant un taux brut de seulement 3,18%.

Il est donc important de ne pas négliger la fiscalité en analysant un projet générant des revenus fonciers.

Des écarts spectaculaires

Pour être compétitif sur la base du rendement net, un investissement immobilier doit désormais afficher un rendement brut bien supérieur à celui d’un placement financier.

Le tableau ci-dessous montre le surplus de rendement brut nécessaire pour qu’un revenu foncier offre le même rendement net qu’un placement imposé au PFU. Pour les tranches basses (0% ou 14%), les revenus fonciers n’ont rien de pénalisant sur le plan fiscal.

En revanche, les choses changent à partir de la tranche à 30%. Pour offrir le même rendement net, un placement immobilier doit fournir un rendement avant impôt supérieur de 27,64% à celui d’un placement taxé au PFU. Ainsi, un rendement immobilier de 4% et un rendement financier de 3,13% aboutissent au même rendement net de 2,19%.

Si le foyer est dans la tranche à 45%, l’écart de rendement atteint même 71,3%. Autrement dit, un investissement immobilier à 5% brut de fiscalité ne rapporte pas plus qu’un placement financier à 2,92%. Dans les deux cas, le rendement net est de 2,04%.

Taxation comparée des revenus fonciers et des revenus financiers
*avec option pour le barème, L'Argent & Vous
Lecture : dans la TMI à 30%, un revenu foncier offre le même rendement net que celui d'un placement financier si son rendement brut est supérieur de 27,64%
Pression fiscale sur les revenus fonciersPression fiscale sur les revenus soumis au PFUSurplus de rendement brut nécessaire pour qu'un revenu foncier offre le même rendement net qu'un placement imposé au PFU
TMI 0%17,2%17,2%*0%
TMI 14%30,3%30%0,36%
TMI 30%45,2%30%27,64%
TMI 41%55,4%30%56,99%
TMI 45%59,1%30%71,32%

L’alternative du meublé

Au vu de ces écarts de fiscalité, la question du maintien des revenus fonciers au sein d’un portefeuille peut donc se poser. D’autant que l’immobilier en direct impose généralement de lourdes contraintes de gestion.

Enfin, rappelons à ceux qui restent attachés à la pierre, qu’il est aussi envisageable de louer en meublé sous le statut de LMNP. Le contribuable est là aussi imposé au barème. Mais il peut alors amortir fiscalement son bien, ce qui abaisse mécaniquement son revenu imposable.

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