Peut-on acheter à la montagne pour lier plaisir et placement?

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Acquérir un bien pour l'occuper partiellement et le payer grâce à la mise en location... l'opération est possible sous certaines conditions

Reuters

S'offrir une résidence secondaire à la montagne est un objectif partagé par beaucoup de Français. Mais les tarifs sont souvent dissuasifs. La mise en location sur certaines périodes peut alors être une solution de financement complémentaire intéressante. Que peut-on espérer comme retour ? Quels sont les zones les plus rentables ? Quelles surfaces privilégier ? L'Argent & Vous vous propose un tour d'horizon de deux solutions envisageables : en moyenne montagne et en haute montagne.

Quelle zone choisir ?

Indépendamment de la préférence du propriétaire, les deux zones ne présentent pas les mêmes caractéristiques. Plus prestigieuse, la haute montagne offre de bonnes garanties de remplissage en hiver avec de meilleurs loyers à la semaine. En revanche, les prix à l'achat y sont élevés et les capacités de locations hors saisons s'avèrent réduites. Un propriétaire peut raisonnablement espérer louer un bien entre 16 et 18 semaines, explique André Thomas de l'agence du Roc Blanc, à Tignes.

En moyenne montagne, en contrepartie de prix au m2 moins élevés, la fréquentation est plus fluctuante au cours de l'hiver et les tarifs de location plus réduits. Toutefois certaines stations allient le ski à d'autres activités, permettant d'allonger les périodes de location. Dans notre station auvergnate du Mont-Dore, outre le ski, nous bénéficions aussi du thermalisme. Sur une base prudente, cela offre un potentiel de location de 20 à 22 semaines, assure Ezequiel Dos Santos, directeur de l'agence Coudard.

Quel type de logement ?

Pour être certain de pouvoir louer son bien, mieux vaut cibler les logements privilégiées par les locataires. La proximité des services et des pistes est bien entendu un atout, comme le standing. Quant à la surface, elle dépend de la zone. Compte tenu des prix à l'achat et de la demande de location, un deux pièces d'environ 40 m2 représente un bon compromis à Tignes, remarque André Thomas. En moyenne montagne en revanche, mieux vaut éviter les studios. Selon Ezequiel Dos Santos, Chez nous, les clients recherchent surtout des logements d'au moins une chambre. Il y a aussi une forte demande et peu d'offre pour les biens de 60 à 70 m2 avec 2, voire 3 chambres. Nous notons en parallèle une recherche croissante de standing.

Quel prix ?

Pour un bien en parfait état offrant un haut standing, il faut compter environ 2.500 euros par m2 au Mont-Dore, soit 150.000 euros pour 60 m2 d'après l'agence Coudard. Investir à Tignes requiert un effort plus important. Nous revenons vers les prix de 2008 avec une moyenne à 5.190 euros au m2, ce qui place un logement de 40 m2 aux alentours de 210.000 euros, calcule André Thomas.

Quelle rentabilité locative ?

Sur les bases de fréquentations données ci-dessus, Ezequiel Dos Santos estime qu'un logement de 60 m2 au Mont-Dore peut offrir un revenu brut de 11.000 à 12.000 euros par an. Soit aux alentours de 7.250 euros une fois retranchés les frais de gestion, les charges et le foncier. Par rapport au prix d'achat, la rentabilité locative est donc de 4,83%.

A Tignes, l'agence du Roc Blanc évalue le potentiel d'un logement de 40 m2 entre 5.500 et 6.500 euros nets de frais de gestion, laissant entrevoir un retour d'un peu moins de 3%. Autre exemple à Tignes, un appartement en vente à 320.000 euros (69m2) offre selon son propriétaire un revenu annuel de 10.000 euros, soit 3,1% de rendement. Les tarifs en ligne d'autres agences laissent espérer un rendement un peu supérieur (7.200 euros de revenus soit 3,4%). En tout cas, inutile de chercher des rentabilités plus élevées dans les hautes stations alpines compte tenu des tarifs à la vente.

Bien entendu ces chiffres supposent que le propriétaire laisse le logement disponible à la location sur les périodes les plus demandées.

Quels financements ?

Pour un investisseur disposant des fonds nécessaires à l'achat, le calcul est simple. Le rendement annuel (hors plus-value) sera égal à la rentabilité locative du logement avec de surcroît la possibilité de l'occuper partiellement. Très souvent, nos clients achètent en fonds propres, souligne Ezequiel Dos Santos. Mais nous voyons de plus en plus de personnes venir nous voir avec une logique d'investissement associée à un financement. Du côté de Tignes, les clients ont aussi en règle générale les moyens d'acheter sans emprunt. Toutefois, en cette période de taux bas, André Thomas remarque que certains préfèrent emprunter dans une logique d'arbitrage.

Dans ce cas est-il possible de financer l'acquisition par le produit de la location ? Précisons d'emblée que quelle que soit la zone, les revenus locatifs ne permettent pas de couvrir l'achat à 100%.

Exemples

En Auvergne par exemple, s'il veut que ses revenus locatifs annuels de 7.250 euros couvrent son emprunt, l'acquéreur ne pourra lever que 86.000 euros sur 15 ans (610 euros de mensualité à 3% + assurance) et devra apporter 64.000 euros. Cette mise de départ lui donnera accès au bout de 15 ans à un bien de 150.000 euros (hors plus-value). Ce qui correspond à un rendement annuel du capital de 5,8%.

En faisant, le même calcul à Tignes, avec un revenu locatif similaire, l'apport devra être de 124.000 euros (pour cause de prix plus élevé). Hors plus-value, le rendement annuel de l'investissement sera alors de 3,6% sur 15 ans.

Il convient de préciser que ces chiffres s'entendent hors incidence fiscale, l'évaluation des allègements dépendant étroitement du bien et de la situation du contribuable.

En résumé

L'achat en montagne peut être un bon moyen d'allier plaisir et investissement. Les deux agences contactées assurent d'ailleurs que la majorité des transactions répondent à cet objectif. Indépendamment des préférences de chacun, la haute montagne s'avère plus coûteuse à l'achat et a priori moins rentable, mais son rayonnement apporte des garanties à la revente. Or, en marge de la rentabilité annuelle, les perspectives de sortie sont aussi à intégrer car elles conditionneront in fine la rentabilité réelle de l'opération.

Il est en tout cas inutile d'espérer dégager en montagne des rendements aussi élevés que ceux servis par des studios situés dans certaines villes universitaires. Et il est évident que plus le propriétaire souhaitera occuper les lieux plus la rentabilité sera écrêtée. Comme le résume André Thomas, c'est au propriétaire de choisir où il place le curseur. Soit il privilégie son confort personnel, soit il mise sur la rentabilité de son investissement.

Commentaires (2)
  • georgie0433
    georgie0433posté le 16.01.2013 à 14:15

    Quand on a de l'argent a placer , toutes les possibilitées sont bonnes , l'important c'est de bien juger , si le jeux en vaut la chandelle , (avec ce principe tout ai dit)

  • ssayag
    ssayagposté le 11.01.2013 à 16:42

    j'adore cette article qui propose d'investir sur un bien immobilier illiquide en espérant une rentabilité de 3.1% et encore dans le meilleur des cas tout en sachant qu'une moins value guette!!!! comme on dit, les arbres ne montent pas jusqu'au ciel...

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