Le courtier conseille aux emprunteurs d’arrêter de se focaliser sur le taux d’emprunt proposé par les banques et de se pencher davantage sur les tarifs de l’assurance emprunteur.
A l’occasion de son 32ème observatoire du crédit immobilier, le courtier Meilleurtaux.com a confirmé ce mardi que les acquéreurs accèdent aujourd’hui à des taux exceptionnels qui ont pulvérisé les précédents records de l’année 2019. En un an, Meilleurtaux mesure une baisse des taux immobiliers comprise entre 40 et 50 points de base selon les durées. Sur la durée la plus répandue de 20 ans, Meilleurtaux observe que 30% des offres sont désormais inférieures à 1,10% avec des taux qui peuvent descendre jusqu’à 0,7% pour les meilleurs profils.
Règle couperet
Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com, souligne que les dossiers "lambdas" accèdent aussi à des taux très bas avec 7 barèmes sur 10 qui sont sous la barre des 1,30% sur 20 ans. Même sans disposer de revenus très élevés ou d’un gros apport, il faut cependant que les emprunteurs soient éligibles aux règles HCSF désormais imposées aux banques (endettement maximum de 35% assurance comprise, durée maximale de 27 ans dans le neuf et 25 ans dans l'ancien).
Maël Bernier regrette cette « règle couperet » qui est désormais appliquée à la lettre par les banques (sous peine de sanctions à partir du 1er janvier 2022). « L'encadrement strict va sans aucun doute entraîner un accès beaucoup plus compliqué à la propriété pour les jeunes acquéreurs, plus modestes et ne disposant pas d'épargne pour compléter leur achat », constate-t-elle. Car c’est bien l’épargne qui permet d’augmenter son apport personnel et ainsi de diminuer son taux d’endettement en jouant sur le montant à emprunter. En projetant les dossiers financés entre janvier et mars 2021 avec les règles HCSF, 16% des financés par Meilleurtaux seraient d’ailleurs aujourd’hui exclus, à conditions de taux équivalentes.
Une remontée des taux se profile
Avec le retour persistant de l’inflation et des taux obligataires (OAT 10 ans) qui sont sortis de leur zone négative, on peut bien sûr s’attendre à ce que les taux d’emprunt commencent à remonter. C’est bien le scénario envisagé par Meilleurtaux mais « très légèrement » car les banques gardent des objectifs commerciaux de production de crédit élevés pour 2022 (équivalents à 2021) et elles n’ont pour l’instant pas envoyé de signal de hausse malgré la remontée des OAT. Maël Bernier évoque ainsi la possibilité de se situer en moyenne entre 1,25% et 1,30% sur 20 ans début 2022 à comparer à 1% aujourd’hui.
Assurance emprunteur
Maël Bernier conseille aussi aux emprunteurs d’arrêter de se focaliser sur le taux d’emprunt proposé par les banques et de se pencher davantage sur les tarifs de l’assurance emprunteur. Avec des taux si bas, le coût de l’assurance emprunteur dépasse en effet très souvent celui des intérêts de l’emprunt. Du moins pour la grande majorité (près de 90%) de ceux qui optent pour l’assurance proposée par la banque, la plupart du temps beaucoup plus chère que des assurances externes. Avec l’exemple d’un couple empruntant 200.000€ sur 20 ans à un bon taux de 0,98%, l’assurance emprunteur de la banque (0,40% à 100% sur l’un et 50% sur l’autre) représentera un coût de 24.000 €, supérieur au coût du crédit de 20.321 €. Et puisque l’assurance rentre dans le calcul du taux d’endettement maximum, choisir une assurance moins chère peut aussi aider un emprunteur à de ne pas dépasser les 35% et d’éviter un refus de crédit.
Résiliation infra-annuelle
Une nouvelle proposition de loi visant à ouvrir la possibilité de résilier l'assurance emprunteur sans frais et à tout moment, après la première année de souscription, sera d’ailleurs examinée fin novembre. « Si on va vers une résiliation infra-annuelle, il y aura moins de stress et de problèmes liés à l’échéance de la date anniversaire, les emprunteurs auront le temps de bien préparer leur changement », explique Maël Bernier. Un changement qui semble aujourd’hui intervenir davantage au cours de la première année (loi Hamon) qu’à date anniversaire (loi Bourquin). Mais on peut aussi s’interroger sur un effet pervers de cette libéralisation totale de l’assurance emprunteur : cela pourrait entraîner une hausse des taux sachant que les banques réalisent des marges record sur ce produit…
