La hausse des prix des logements neufs s'est accélérée depuis le début de l'année, observe Le Laboratoire de l'Immobilier.
Pas de répit pour le marché du logement neuf – étranglé de toutes parts, entre une production en chute, des coûts de construction toujours plus élevés et une demande impactée par la hausse des taux d’intérêt.
Avec 19.487 logements réservés au premier trimestre 2023, la commercialisation de logements neufs a chuté de 41% en un an, tandis que les mises en chantier poursuivent leur baisse, à raison de -8,3% sur les douze derniers mois d’après les statistiques du ministère de la Transition écologique (avril 22/mars 23).
Dans ce contexte, la pression sur les prix de vente se maintient, soutenue par la rareté des nouveaux logements commercialisés, l’inflation des coûts de construction et l’arrivée progressive des nouveaux programmes respectant la norme RE2020.
Des taux de désistement record
« Sans surprise, la hausse des prix de l’immobilier neuf s’est poursuivie, comme nous l’avions annoncée en novembre dernier » souligne Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’Immobilier, service d’études de la plateforme BtoB Theseis, « L’élément nouveau, sans doute l’un des plus préoccupants actuellement, c’est la difficulté d’accès au crédit que rencontrent les ménages. Certains promoteurs font face à des taux de désistement de 40 à 50%, faute de solution de financement pour leurs clients », poursuit-il.
« La demande est toujours présente mais elle ne peut pas toujours s’adapter au niveau des prix proposés. Face au ralentissement des rythmes commerciaux, de nombreux opérateurs décalent - voire annulent le lancement de nouvelles opérations… »
Près de 6.000 euros le mètre carré en moyenne pour un appartement neuf
Selon les données relevées par Le Laboratoire de l’Immobilier (qui concernent les communes de plus de 45.000 habitants, et sur lesquelles au moins trois programmes de commercialisation ont été identifiés), le prix moyen d’un appartement neuf (TTC, hors TVA à 5,5%) serait passé en France, de 5.248€/m2 l’année dernière à 5.592€/m2 en mai 2023, soit une progression des prix de 6,6% !
Une hausse qui s’est accélérée, puisqu’en novembre dernier, le service d’études avait relevé une progression de 5,7% sur un an.
Au-delà de cette moyenne nationale, les prix atteignent même 5.892€/m2 dans les quinze plus grandes villes de France, encaissant +6,8% sur un an.
14.000€ à Paris
Sans surprise, Paris arrive largement en tête, avec des niveaux assez délirants, à 14.000€/m2 (+6,8%). Derrière sa moyenne de 14.000€, la capitale française enregistre en réalité des disparités assez importantes selon les programmes, qui restent rares intramuros en raison de l’absence de foncier disponible.
En l’espèce, les 14.000€ par mètre carré ont été calculé à partir de seulement cinq des 18 arrondissements parisiens : le 12e à 14.984€/m2, le 13e à 12.786€/m2, le 15e à 14.904€/m2, le 18e à 13.618€/m2, et enfin le 20e à 13.653€/m2.
Le prix le plus bas relevé à Paris en mai est à 12.083€ pour une opération dans le 18e et le plus élevé à 15.802€ pour un bien situé dans le même arrondissement, avec « plusieurs opérations lancées à des prix inhabituels, compris entre 14.000€ et 15.000€ m2 », relève l’enquête !
En première couronne, plusieurs communes présentent des prix moyens comparables ou supérieurs à ceux des arrondissements parisiens. Boulogne-Billancourt s’impose comme la commune la plus chère d’Île-de-France, après Paris, avec 13.350€/m² soit +6,7% sur un an.
Elle est suivie de près par Levallois-Perret (13.127€/m²), puis Montrouge (11.272€/m²) et Issy-les-Moulineaux (11.059€/m²).
Effet rattrapage en Seine-Saint-Denis
En Seine-Saint-Denis, dernier territoire de la première couronne où l’on trouve encore des appartements à moins de 5.000€/m², les évolutions sont significatives, notamment sur les communes les moins chères. Aulnay-sous-Bois (4.997€/m²), Bondy (4.597€/m²), Epinay-sur-Seine (4.556€/m²) et Drancy (4.502€/m²) enregistrent des hausses comprises entre 6,6% et 7,5%.
« Ces communes considérées jusqu’ici comme plus accessibles, connaissent elles-aussi un effet de rattrapage des prix. Cette tension sur les prix s’illustre également dans le haut du classement puisque désormais 5 communes, hors Paris, frôlent ou dépassent le seuil des 11.000€/m² », note Kevin Brulin, Chargé d’études du Laboratoire de l’Immobilier.
Plus de 7% de hausse à Strasbourg et à Toulouse
En régions, Lyon affiche 7.124€/m2 (+6,8%), suivie de Nice à 6.591€ (+4,7%).
Cinq des quinze plus grandes villes françaises atteignent ou dépassent même les 7% de hausse : c’est le cas de Strasbourg (5.182€) et Toulouse (5.174€), avec respectivement +7,7% et +7,6% sur un an. Nantes, Toulon et Lille voient leurs prix moyens progresser de 7% chacune, soit dans l’ordre 5.511€/m², 5.133€/m² et 4.473€/m².
« Il y a un an, Strasbourg, Toulon et Lille affichaient des évolutions de prix plus modestes que les autres communes du Top 15. Nous assistons à une forme de rattrapage des prix, ces communes étant situées dans la moitié inférieure du tableau » indique Kevin Brulin.
Le Havre conserve la dernière place et reste la seule commune du classement des grandes villes françaises à ne pas franchir la barre des 4.000€/m², avec un prix moyen de 3.866€/m².
