Loi Alur : ce qui change dès aujourd'hui et ce qui changera plus tard

Loi Alur : ce qui change dès aujourd'hui et ce qui changera plus tard

La loi Alur étant désormais publiée, L'Argent & Vous a listé ce qui change dès aujourd'hui pour le quotidien des locataires et des propriétaires et les évolutions qui restent attendues dans les prochains mois...

Loi Alur : ce qui change dès aujourd'hui et ce qui changera plus tard
Crédit photo © Reuters

Après des débats agités, la loi Alur, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, est devenue une réalité depuis mars. Pour le quotidien des propriétaires et des locataires, peu de choses évoluent dans l'immédiat. Il faudra attendre l'été ou l'automne et la publication de divers décrets pour que certaines mesures phares de cette nouvelle loi portée par la ministre Cécile Duflot entrent en vigueur. D'autres mesures ne seront appliquées qu'en fin d'année ou même plus tard. Un remaniement ministériel après les élections municipales pourrait toutefois provoquer quelques décalages…

Ce qui change aujourd'hui

Rédaction des annonces immobilières

Pour les biens en location, la rédaction des annonces doit désormais faire apparaître des mentions supplémentaires. Le montant des honoraires doit par exemple être clairement exprimé en montant ou en pourcentage.

Pour renforcer l’information des acheteurs d’un logement,  le vendeur devra préciser dans son annonce si ce bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots principaux de cette copropriété et le budget moyen des charges annuelles affectées au lot. Pour les copropriétés en difficulté, l'existence d'une procédure d’alerte ou de redressement du syndicat de copropriété devra apparaître.

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Il faut que tout cela apparaisse dans l'annonce dès aujourd'hui, confirme à  L'Argent & Vous le Président de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM), Jean-François Buet.

Assurance

Dans les copropriétés, les propriétaires non occupants ont désormais l'obligation d'assurer leur logement. Seuls les propriétaires occupants étaient aujourd'hui obligés d'assurer leur logement en copropriété.

Travaux, délais

En cas de travaux du propriétaire en cours de bail, une réduction de loyer proportionnelle doit  être appliquée si ces travaux durent plus de 21 jours.

Les délais de prescription pour les impayés de loyers ou de charges ou toute action dérivant d’un contrat de location passent à 3 ans. Pour les réévaluations annuelles de loyer, le délai passe à 1 an.

Le délai de restitution de dépôt de garantie passe à 1 mois quand l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Les intérêts dus en cas de retard sont de 10% du loyer hors charge, par mois de retard.

Ce qui va changer dans les prochains mois

Plafonnement des honoraires d'agences sur les locations

Le montant des honoraires de location que les agents immobiliers sont autorisés à facturer aux locataires en rémunération des services rendus (visite du logement, constitution du dossier du locataire, rédaction du bail et réalisation de l’état des lieux) sera plafonné. Attendu cet été, ce plafond sera fixé par voie réglementaire et établi par mètre carré de surface du logement. Il est actuellement proposé d'appliquer 3 tarifications pour trois zones qui seraient Paris et l'Ouest parisien, les 28 agglomérations les plus importantes, puis le reste du territoire

C'est un des premiers décrets qui devrait être pris par le ministère. Il devrait être rédigé au plus tard début juin avec une application soit cet été soit au mois de septembre, estime Jean-François Buet.

Congé des locataires

Le délai de préavis minimum imposé au locataire qui souhaite quitter son logement va être réduit à un mois (3 mois aujourd'hui) en zone tendue, c'est-à-dire dans les agglomérations de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (liste fixée par décret). Seul problème, le décret qui doit définitivement fixer cette fameuse liste des agglomérations en zone tendue se fait toujours attendre…

Ailleurs, l’application du préavis réduit devra obligatoirement s’accompagner d’une justification par le locataire. Ce délai de préavis réduit à un mois s’applique par contre désormais à tout locataire qui s’est vu attribuer un logement social, et aussi aux bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé (AAH).

Harmonisation des contrats de location

Des décrets sont attendus prochainement pour définir des modalités types d'élaboration des contrats de location (contrat de bail, état des lieux). Le montant et la description des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat ou du dernier renouvellement ainsi que le montant du loyer acquitté par le dernier locataire devraient notamment apparaître sur les contrats.

Logement social

Un décret est attendu prochainement pour rendre possible le dépôt d'un dossier de demande de logement social en ligne et de suivre l’avancement du traitement grâce à un numéro unique d’enregistrement.

Ce qui va changer plus tard

Encadrement des loyers

L’encadrement des loyers n'entrera en vigueur que progressivement, à commencer par l’agglomération parisienne à partir de l’automne 2014. Tous les loyers ne sont pas concernés. L’encadrement est limité aux zones tendues dans lesquelles seront fixés des "loyers de référence", en fonction des arrêtés préfectoraux. En dehors de ces zones, le dispositif d’encadrement ne s’appliquera pas. Quand les loyers de référence seront connus, ils seront immédiatement applicables seulement aux nouvelles locations. Pour les baux en cours, la modification éventuelle du loyer n’interviendra qu’au moment de leur renouvellement.

Jean-François Buet rappelle sur ce point la  difficulté de constituer les observatoires des loyers, de les valider et de constater la réalité de la zone tendue ou pas. On rappellera que la FNAIM avait dans un premier temps refusé de participer à ces observatoires des loyers pour marquer son opposition à l'encadrement des loyers.

Garantie universelle des loyers

La Garantie universelle des loyers (Gul) n'est prévue qu'à partir du 1er janvier 2016. Ce dispositif gratuit sera proposé par défaut dans le contrat de location mais le bailleur aura tout loisir d'y renoncer. Dans ce cas-là, le locataire devra toujours fournir une caution.

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