Loyers impayés, conflit sur le dépôt de garantie ou sur des travaux dans le logement... Depuis le 1er janvier 2020, les litiges immobiliers dépendent du nouveau tribunal judiciaire. Décryptage.
1- La conciliation d'abord !
Avant toute offensive devant les tribunaux, il faut d'abord essayer d'enterrer la hache de guerre. Ceci est un conseil, mais aussi une obligation… Depuis la dernière réforme de la justice, tous les litiges d'un montant inférieur à 5.000 € doivent faire l'objet d'une démarche amiable avant de saisir le juge ! L'assignation devra même préciser les démarches que vous avez effectuées pour parvenir à une solution à l'amiable. Si vous ne le faites pas, le juge peut vous imposer une médiation ou frapper votre demande de nullité (elle est considérée comme invalide). Si la conciliation n'aboutit pas, et seulement à ce moment-là, vous pouvez saisir le juge. C'est la dernière étape, car l'objectif de la réforme est de désencombrer les tribunaux.
En premier lieu, il faut donc envoyer au moins un courrier recommandé avec accusé de réception à votre locataire, qui décrit les faits le plus précisément possible. Il doit être accompagné de tous les documents appuyant votre propos (textes de loi, factures, photos...). Ensuite, vous pouvez engager une procédure de conciliation auprès de la Commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement. Elle intervient gratuitement dans tous les litiges locatifs.
Autre possibilité : saisir un conciliateur de justice (également gratuit). Pour en trouver un proche de chez vous (ou du lieu du litige), faites une recherche sur conciliateurs.fr.
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2- Saisir le bon tribunal judiciaire
Les nouveaux « tribunaux judiciaires » ont absorbé les anciens tribunaux d'instance (TI) et tribunaux de grande instance (TGI), qui se partageaient les litiges civils selon leur compétence ou le montant du litige. Depuis janvier 2020, seul le tribunal judiciaire (TJ) est donc compétent, quelles que soient l'origine du conflit ou les sommes en jeu, ce qui facilite les choses a priori pour le justiciable. La réalité est un peu plus complexe, car le TJ peut comporter différentes chambres spécialisées, pas toujours situées au même endroit, dont les tribunaux de proximité, qui traitent des litiges de moins de 10.000 €.
Pour vous y retrouver, le plus simple est de vous adresser au service d'accueil unique du justiciable (SAUJ), un guichet dédié mis en place au sein de chaque TJ et tenu par des greffiers à même de vous renseigner. La réforme a aussi créé un nouveau magistrat, notamment compétent pour les litiges relatifs aux baux d'habitation : le juge des contentieux de la protection (JCP). Il peut être saisi soit par requête (un simple formulaire à remplir lorsque l'affaire est inférieure à 5.000 €, Cerfa n° 16041*02), soit par assignation, obligatoire au-dessus de 5.000 €.
3- Le recours à l'avocat
La représentation par avocat le jour du jugement est devenue obligatoire pour tous les litiges supérieurs à 10.000 €. Au-dessous, elle n’est plus imposée. Légalement, vous pouvez donc vous en passer pour réclamer des loyers impayés (si le préjudice est donc inférieur à 10.000 €), justifier de la conservation du dépôt de garantie, et même pour expulser un locataire. Faire l’économie de ces honoraires n’est évidemment pas négligeable pour le bailleur lésé. Mais, est-ce vraiment une bonne idée ? Les litiges locatifs sont souvent très conflictuels, et la procédure pas si évidente à appréhender. Si la première phase de règlement amiable n’a pas solutionné le problème, il y a de fortes chances que le recours à un avocat soit nécessaire.
Si votre litige concerne des impayés de loyers, il existe désormais une procédure simplifiée par huissier de justice (pour les créances inférieures à 5.000 €, intérêts compris). Vous devez solliciter un huissier près du lieu du domicile du débiteur ou déposer une demande en ligne sur la plateforme des petites créances (credicys.fr). Le débiteur a un mois pour répondre. S’il accepte de verser les sommes dues, l’huissier délivre un titre exécutoire
les premiers reflexes a avoir
Lorsqu’un incident de paiement intervient au cours d’un bail, il est important de contacter son locataire au plus vite pour en connaître l’origine, surtout dans la période si compliquée que nous vivons depuis un an. Bailleur ou locataire en difficulté peuvent demander l’aide du fonds de solidarité pour le logement (FSL). Il en existe un par département, et il accorde deux types d’aide : une subvention ou un prêt à rembourser. N’oubliez pas non plus de solliciter votre assureur si vous aviez souscrit une assurance loyer impayés, ou encore la personne ou l’organisme qui s’est porté caution. A ce titre, le dispositif Visale, mis en place par le gouvernement avec Action logement, est gratuit, facile, et il couvre impayés et dégradations. Mais il doit être validé avant la signature du bail. Pensez-y pour vos futures locations !
